Acheter une maison ancienne en pierre, pisé, torchis, à colombage

C’est décidé, ce ne sera pas un appartement, je ne construirai pas une maison neuve, je veux acheter une maison ancienne, même si possible, très ancienne !

Grande décision, qui va engager de nombreux choix à suivre. En effet, sauf à avoir d’emblée trouvé l’oiseau rare, la maison qui correspond exactement à ses désirs, le futur propriétaire engagera souvent des travaux, de plus ou moins grande ampleur.

Ce choix devra être réfléchi en amont et se faire, au moins géographiquement, après avoir analysé les avantages et/ou contraintes qu’il imposera. Une fois la zone définie, quel type de maison choisir : maison de village, maison de ville, maison mitoyenne, maison indépendante, avec beaucoup ou peu de terrain …

Viennent alors les doutes sur l’état, les choix de la technique constructive et des matériaux : existante, certes, mais très ancienne, “dans son jus”; plus récente, déjà bien équipée ou avec des équipements et/ou décors “d’époque” , avec murs en béton, en pierre, en pisé, à ossature bois …

Que de questions, que de choix … cornélien !

Cet article n’a pour projet de dire ce qui est bien ou ne l’est pas.

Il n’a pas non plus pour objectif d’aider à négocier, à dresser un plan de financement, une stratégie d’achat.

Nous souhaitons simplement mettre à disposition des acquéreurs le plus possible d’informations afin de leur permettre, lors du choix final, de pouvoir le faire en connaissance des contraintes, des obligations et, surtout, des actions ou des options qu’il leur faudra s’interdire lors d’éventuels travaux futurs.

Il est intégralement dédié aux maisons “très anciennes” (d’avant 1948).

Un autre traitera des maisons anciennes ou récentes (d’après 1948), un troisième abordera les travaux à y réaliser et, enfin, ce n’est pas le plus agréable, mais c’est incontournable : les contraintes administratives, législatives et d’assurance.

Préalables

Le choix d’implantation ne devrait pas dépendre principalement du prix, mais plutôt d’autres critères : une maison peut s’améliorer, pas sa situation géographique ou son orientation. Elle est là où on l’a achetée, avec les contraintes éventuelles de son environnement : son propriétaire n’a aucune capacité à y changer quoi que ce soit !

Son lieu d’implantation et ses autres contraintes ont déjà été abordés ici, nous ne les rappellerons donc pas.

Les techniques et matériaux de construction utilisés en France dans le passé sont très nombreux. Nous les avons analysées ici par le biais d’un article dédié à l’histoire de la construction en France.

Maisons très anciennes

Nous mettons dans la catégorie “maisons anciennes” toutes maisons construites en pierre, briques de terre cuite, terre crue ou à colombages divers. Il est difficile de les situer précisément dans le temps, cependant, assez unanimement, les professionnels situent la charnière en 1948 (pdf). Nous attribuons le qualificatif de “très anciennes” à celles qui sont antérieures à 1948.

C’est la période où les fondations sont, petit à petit, passées du type “cyclopéennes” à semelles filantes en béton avec liant “ciment Portland” qui a progressivement fini de remplacer la chaux dans les mortiers et/ou les bétons.

C’est aussi la période qui a vu les enduits à base de ciment Portland supplanter les enduits à la chaux ou en terre.

Excepté les murs en pierre sèche,  les autres types de mur partagent une caractéristique : avec des fondations dépourvues de rupteur de remontées capillaires, ils sont très sujets à ces remontées.

Pour en gérer l’évacuation, il est très important de les laisser s’évaporer. Il en va de même pour les eaux de pluie ruisselant contre les parois et c’est bien là un des paradoxes de ces murs anciens : ils doivent être étanches à l’eau mais perspirants.

Les maisons très anciennes ont toutes ou presque, subi les affres des interventions de l’humain post 1948, entre autres avec et du fait de l’arrivée du ciment Portland.

Les mêmes matériaux et/ou techniques y ayant, peu ou prou, généré les mêmes désordres, nous les traiterons collectivement plus avant sous le titre : “Méfaits dus à des interventions récentes” .

Autrefois, 4 techniques se partageaient l’élévation des murs, selon les régions et/ou les ressources locales.

Murs en pierre

Les maisons en pierre sont différentes selon la région dans laquelle elles se situent. Ici en granit, très peu perspirant, là en tuffeau, très ouvert à la diffusion de la vapeur d’eau, ailleurs en grès, en pierre meulière, en silex … Ici en pierres taillées, avec peu de mortier d’assemblage, là, brutes de ”tout venant” , plutôt empilées et nécessitant beaucoup de mortier d’assemblage. Autant de régions, autant de pierres différentes, autant de qualités et limites propres, autant de techniques et d’architectures différentes.

construction-maison-pierre

Les mortiers peuvent également être très différents, ici à base de chaux, là exclusivement à la terre, parfois sans mortier, on parle alors de murs en “pierre sèche” (plutôt réservés à de très petites constructions, très rarement habitées)…

Ces vieux murs en pierre sont incompatibles avec l’emploi de ciment Portland, particulièrement dans les enduits qui pourraient les étanchéifier aux flux de vapeur.

Les rigidifier avec des linteaux en béton armé, les “polluer” avec des dalles également en béton armé réalisé avec ce même ciment Portland, leur imposer des chaînages de même nature ne devrait jamais leur être infligé.

Nous avons abordé ici ces sujets, au même titre que beaucoup d’autres, dans un article dédié aux murs en pierre.

Murs en brique de terre cuite

Dans de nombreuses régions de France, le bois et/ou la pierre n’étaient pas présents en quantité suffisante ou accessibles aisément. La terre aussi, parfois, n’y permettait pas la construction selon une des techniques de terre crue, mais par contre, du fait de sa composition, permettait la fabrication de briques par moulage et cuisson. De nombreux lieux-dits en sont la preuve écrite et/ou orale : “La Tuilerie”, “La Tuiliere” …

achat-maison-en-brique

On ne sait que depuis peu de temps mouler ou extruder des briques alvéolées, donc le plus souvent les murs de ces maisons anciennes ont été réalisés avec des briques pleines.

Leur compressibilité est incontestable … tout autant que leur tendance à aspirer et stocker l’eau, y compris apportée par les remontées capillaires.

Elles ne sont pas non plus très performantes au plan thermique.

Pour pallier ces deux inconvénients, ces maisons ont très souvent été édifiées avec 2 murs parallèles séparés par un espace d’air de l’ordre de quelques centimètres.  Cette technique, bien que pratiquée avant 1948, n’est pas extrêmement ancienne, remontant surtout à la fin de la 1ère guerre mondiale (pdf). Elles sont d’ailleurs parfois qualifiées de “maisons de la reconstruction”.

Cette technique, rapide, simple et facilement reproductible a beaucoup été utilisée pour loger les ouvriers qui sont venus travailler dans les manufactures. Attendu que le Nord de la France a été, à cette époque, très industrialisé, il n’est pas étonnant que la majorité de ce type de maisons y soit concentrée. Elles sont même, sous certains aspects, devenues le symbole de cette région, ce qui a amené nombre de collectivités à en interdire le changement d’aspect des façades. Nous vous conseillons une excellent document qui donne les grandes lignes de leur réhabilitation (pdf).

Les pièces de ces maisons sont souvent de petites dimensions et ne permettent pas vraiment la réalisation d’une isolation par l’intérieur, il n’est pas possible de les isoler par l’extérieur pour les raisons développées ci-dessus, restent 2 solutions :

  • un enduit correcteur d’effusivité,
  • isoler dans l’espace entre les 2 épaisseurs de brique.

Le correcteur d’effusivité n’apportera pas une réelle isolation mais améliorera le rendement thermique de la paroi, particulièrement sur le plan stockage des calories et par un rayonnement amélioré. Il pourra consister en un enduit chanvre/chaux, terre/paille ou autres compositions dans le même esprit.

L’isolation entre les 2 murs est délicate. Nous avons déjà analysé des solutions issues de la pétrochimie, bien que ne niant pas leur efficacité, pour de nombreuses raisons nous les déconseillons pas. Nous préconisons leur remplissage avec du liège en granule.

Murs en terre crue

Les murs en terre sont réalisés selon 4 techniques différentes. Chaque technique s’est développée là où la terre s’y prêtait, ici, le pisé, là, le torchis, ailleurs la bauge ou encore les briques d’adobe (Adobe : certains en ont fait le nom de ces briques, cependant, étymologiquement, adobe veut dire “argile” en arabe, nous préférons donc utiliser ce nom pour définir le matériau de fabrication).

acheter-maison-terre-crue.

Une carte de leur répartition est disponible sur le mémoire (p25) “La filière terre crue en France”(pdf) de Elvire LEYLAVERGNE, Architecte Diplômée d’Etat. Merci à elle pour le travail réalisé.

Ces matériaux, à base de terre, n’étant jamais stabilisés, il est nécessaire de prévoir un soubassement en maçonnerie (vidéo) composé de pierres assemblées. Cette partie dépasse du sol de sorte à permettre l’évaporation des remontées capillaires.

Pisé

Les maisons en pisé se cantonnent aux régions dans lesquelles on trouve … de la terre à pisé. Qu’est-ce que le pisé ? Si un béton est un mélange d’agrégats et de liant(s), alors le pisé est un béton. Il est en effet composé de graviers qui sont liés avec de la terre. Il faut entre 2 et 15% de terre et elle doit contenir un peu d’argile, mais pas trop ainsi que du limon (silt).

L’ensemble est puisé localement, entre la couche de terre arable et la roche mère. Sa composition est différente selon les lieux. Il n’y a donc pas un, mais des pisés.
Les murs sont réalisés dans un banchage, avec écartement des banches variable selon la nature du mélange local et/ou selon la nature et la hauteur de l’ouvrage (de 40 à 60 cm, rarement moins, rarement plus).

Des couches successives de terre à pisé sont mises en œuvre et tassées afin d’en assurer la cohésion.

Ces murs sont capables d’encaisser de fortes charges verticalement mais n’ont que peu de capacité à résister à des poussées latérales. Ce qui a souvent conduit à l’édification de bâtiment relativement étroits afin que les planchers et la charpente puissent être composés ou contenir des pièces traversantes (entraits pour la charpente). Lorsque la construction est relativement large, les toitures sont alors très pentues pour que les charges soient transmises au mur le plus verticalement possible.

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Les maisons en pisé ont la réputation de pouvoir ne pas être isolées. S’il est vrai qu’elles sont généralement beaucoup plus performantes, thermiquement, que celles en pierre, il n’est pas raisonnable, au vu des objectifs du confort standard désormais recherché, d’y surseoir.

Par contre, l’été, elles sont naturellement plus fraîches que les maisons en béton.

Ce matériau présente de très bonnes capacité de perspirance.

Les murs en pisé ne supportent pas d’être trop “humides”, au risque de s’écrouler.

Il ne faut pas imposer à ce type de murs quoi que ce soit qui pourrait en perturber le fonctionnement.

Ce qu’il faudrait s’interdire va de tout revêtement mural étanchéifiant (crépi ou enduit au ciment Portland, crépi étanchéifiant à base de résine, bardage plastique, panneaux étanchéifiants quelconques, peintures étanchéifiantes …), aux dalles ou dallages à base de ciment Portland (qui accentuent les remontées capillaires dans les murs) en passant par des éléments rigidifiants tels que des linteaux ou chaînages (qui imposent des rigidités contraires à leur conception d‘origine) ainsi que de leur imposer des charpentes non adaptées (changer une charpente à forte pente par une charpente plus plate sans prévoir des pièces horizontales de liaison entre murs opposés).
Les isolants étanchéifiants tels que les mousses PU et/ou PE, les films réflecteurs non perspirants, les isolants alvéolaires réflecteurs sont également à proscrire

Bauge

La bauge est réalisée par un mélange de terre relativement argileuse avec de la paille et de l’eau. Il s’agit de composer des blocs relativement malléables (vidéo) et de les empiler entre des banches (banchage identique à celui nécessaire à la réalisation du pisé).

La bauge, bien que légèrement différente dans sa composition, présente les mêmes avantages et limites que le pisé.
Les murs en bauge peuvent donc, à l’identique de ceux en pisé, supporter de fortes charges mais ne présentent pas de bonnes capacités à encaisser les poussées horizontales.

Ils doivent être “traités” de la même manière et il faut s’y interdire les mêmes choses.

Torchis

Cette technique tire son nom du fait de sa composition et/ou de sa mise en œuvre : des torches de foin ou de paille trempées dans de la terre limoneuse rendue pâteuse par adjonction d’eau.

Ces torches sont ensuite posées sur des éclisses elles-mêmes fixées à la structure.

En effet, contrairement au pisé et à la bauge, deux techniques où la terre est à la fois porteuse, occultante et, un tant soit peu, isolante, le torchis n’a aucune capacité à porter, il a besoin d’une structure porteuse primaire. Il est, le plus souvent, associé à des maisons à ossature bois dites “à colombage”.

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La présence importante de paille ou de foin rend ce matériau un peu plus performant thermiquement que du pisé ou de la bauge, sans que, pour autant, il puisse être qualifié d’isolant.

Afin d’éviter les remontées capillaires, comme pour les autres matériaux en terre crue, il a besoin d’un soubassement en pierre.

Globalement, il nécessite les mêmes précautions d’usage et de travail que le pisé et la bauge.

Adobe

Ce sont des briques de terre crue séchée. Elles étaient fabriquées par adjonction de paille et d’eau dans une terre limoneuse. Ces briques étaient moulées et séchées au soleil. Une nouvelle variété (vidéo) est apparue plus récemment et donc ne concerne pas les maisons anciennes : celles faites par compression de terre, un peu à l’image du pisé.  

Une fois sèches, ces briques sont généralement assemblées avec un mortier lui aussi en terre.

Les murs construits avec ces briques sont porteurs et capables d’encaisser de fortes charges. Ils sont par contre peu aptes, intrinsèquement, à encaisser des poussées latérales.

Comme pour les trois autres matériaux à base de terre, il a été nécessaire de protéger ces adobes de tout apport de remontées capillaires.

Les constructions avec ce matériau sont peu nombreuses.

Elles disposent des mêmes capacités que les maisons à murs en pisé ou en bauge ainsi que les mêmes limites.

Face aux mêmes contraintes, avec les mêmes objectifs, en cas de travaux, il faudra les réaliser avec les mêmes précautions et s’y interdire les mêmes choses.

Murs à ossature bois

Les maisons très anciennes à ossature bois sont, le plus souvent, composées de structures porteuses dont les vides entre pièces ont été remplis avec divers matériaux : torchis, pierre, briques, cuites ou crues … Il faut donc considérer 2 éléments en ce qui les concerne : l’ossature et le remplissage.

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L’ossature

Ces maisons sont à colombage, lequel est réalisé en bois dur, dans une essence disponible localement. Le plus souvent il s’agit de chêne. Ces ossatures ont besoin de “respirer” et leurs remplissages étaient souvent sujets à dégradation régulière, ce qui a nécessité beaucoup d’entretien.

En cas de désordres constatés, particulièrement dus au pourrissement, quelle qu’en soit la raison, il faudra parfois changer les pièces ou parties de pièces concernées. Attendu que ces divers éléments de bois sont généralement assemblées par système tenon/mortaise, ces opérations sont très techniques et nécessitent un réel savoir-faire (exemple de réalisation).

Nous conseillons vivement de confier la réalisation de ces travaux à un professionnel aguerri à cette pratique.

Le remplissage

Il est réalisé avec les mêmes éléments que ceux décrits ci-avant (pierre, briques de terre cuite, pisé, bauge …). Il est donc nécessaire d’y aborder les travaux et d’en assurer l’entretien de la même façon.

Dans certaines régions, particulièrement en montagne, ce remplissage a été remplacé par le clouage de planches en façade. Ces parties étaient réservées au stockage et, de ce fait, ne nécessitaient pas de les “soigner” au plan thermique.

Désordres dus à des interventions récentes

Les murs de ces maisons très anciennes étaient protégés par des enduits qui en assuraient l’étanchéité tant au vent qu’à la pluie.

Ces enduits, généralement à base de terre, parfois améliorés avec de la chaux, devaient, dans le meilleur des cas, être refaits au bout de 60, 70 ans. Dans le pire des cas, en terre seule, il pouvait être nécessaire d’y intervenir beaucoup plus rapidement, tous les 2 ou 3 ans.

Les anciens pensaient souvent que les problèmes de dégradation étaient plus engendrés par l’eau de pluie ruisselant le long des façades que par tout autre cause, ignorant bien souvent le phénomène des remontées capillaires.

En cas d’enduit extérieur laissant apparaître le colombage, les très nombreux points d’infiltration possibles, selon leurs croyances, posaient problème.

Les moyens techniques évoluant, les moyens financiers aussi, fini la reprise quasi annuelle des enduits à la terre … “on a maintenant le ciment Portland ! Avec ce liant, on va faire des crépis durables, étanches, indestructibles et, pour éviter les infiltrations, on va recouvrir aussi la structure, on n’y reviendra pas de si tôt !” … Et voilà le début du drame de ces vieilles dames !

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Mur ayant subi des dégâts. Source : tiez-breiz.bzh

Finie la perspirance, adieu la possibilité pour les remontées capillaires de s’évaporer, les ossatures ont de plus en plus été attaquées par les champignons, les murs se sont chargés en eau et sont redevenus malléables, allant malheureusement parfois jusqu’à l’écroulement.

… Cela a été pratiqué, malheureusement à grande échelle, et on en connaît maintenant les méfaits (vidéo), ne reproduisons pas : laissons les murs de ces maisons “respirer”. Pour ceux qui ont été ainsi maltraités, le meilleur service que nous puissions leur rendre, c’est de les débarrasser de cette gangue tellement nuisible à leur devenir.

Conclusion

L’achat et la possession d’une de ces vieilles dames que sont les maisons très anciennes peut être source de très grandes satisfactions, à commencer par la découverte de leur vécu et des traces des générations qui y ont vécu dans le passé.

Cependant elles nécessitent beaucoup de soins et il faut les respecter pour ce qu’elles sont : construites avec des matériaux locaux et non transformés, édifiées selon des techniques anciennes, parfois mal connues, désormais mal maîtrisées, presque toujours chronophages.

Les deux cumulés, l’ancien, le vécu, avec le respect et les meilleurs soins à leur apporter devraient pouvoir assurer le bonheur de leurs occupants pour de nombreuses décennies.

Il ne faut jamais perdre de vue que, si elles étaient présentes sur notre terre avant nous, elles devront s’y trouver encore alors même que nous, nous n’y serons plus …

Claude Lefrançois
Dans le bâtiment, par passion, depuis presque 40 ans,
Ancien charpentier, ancien artisan, ancien constructeur de Maisons à Ossature Bois, ancien maitre d'œuvre,
Ancien et encore formateur à l'isolation bio-sourcée, • Titulaire d'un brevet de construction de MOB en kit,
Conférencier dans plusieurs domaines liés à l'éco-construction, l'éco-isolation,
Youtubeur via des vidéos sur, dans un premier temps, l'isolation et l'efficacité énergétique et, parce qu'il faut aller plus loin, futurement, plus largement, le bâtiment responsable et pertinent,
Initiateur et administrateur d'un groupe sur Facebook : Rénovation pertinente »

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