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Assurer une maison, de son achat ou sa construction à son occupation

Propriétaire, occupant, locataire, construction en cours, travaux en cours, quelles sont les obligations en terme d’assurance ?

Il est bien loin le temps où chacun assumait son(ses) risque(s), individuellement. Un temps où, en cas de sinistre, la solidarité assurait le minimum nécessaire pour que les choses reviennent dans un ordre acceptable.

Ceci est vrai dans l’immense majorité des actes qui régissent notre vie et l’habitation ne fait pas exception à la règle.

Nous allons, au fil de cet article, analyser ce qui est obligatoire et/ou que nous conseillons, cas par cas, tant du fait de la situation du local qu’en ce qui concerne le propriétaire ou l’occupant.

Locaux existants

Le fait d’occuper des locaux, en tant que propriétaire ou locataire, entraîne des obligations en terme d’assurance.

Assurance du propriétaire.

Local inoccupé

Le propriétaire d’une maison individuelle qui n’occupe pas ou ne loue pas son bien n’est pas tenu de l’assurer.

Cependant nous lui conseillons quand même vivement de souscrire une assurance responsabilité civile, nul n’est à l’abri d’un coup de vent qui arrache une ou deux tuiles ou fait tomber un arbre …

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Le propriétaire d’un appartement dans une copropriété doit l’assurer, ne serait-ce que pour couvrir un dégât des eaux dans l’appartement inférieur en cas de fuite chez lui.

Local loué

Le propriétaire d’une maison ou d’un appartement loués doit les maintenir en parfait état d’exploitation le temps du loyer. Il a l’obligation de les entretenir, à l’exception des réparations locatives, à la charge du locataire.

Il peut être recherché en responsabilité si un sinistre est dû à un défaut d’entretien ou à un vice de construction.

Dans les cas ci-dessus, nous conseillons la souscription d’une assurance responsabilité civile limitée dite “ de propriétaire non occupant”.

Assurance de l’occupant des locaux

Celui qui occupe un logement doit le couvrir contre tout risque inhérent à sa propre présence, celle de sa famille et/ou ses invités et/ou visiteurs. Les risques couverts vont de l’incendie au dégât des eaux en passant par des dégradation telles que détérioration des équipements liés au logement.

Il s’agit d’une couverture dite “multirisque habitation”.

L’étendue des garanties

Elle couvre le bien immobilier mais aussi les atteintes physiques aux victimes elle-mêmes ainsi que leurs biens meubles, effets, tant à titre d’usage personnel que professionnel.

Les causes du sinistre

Elles sont nombreuses et les origines peuvent être très variées, citons (liste non exhaustive) : le risque incendie, les dégât des eaux, le vol, le vandalisme, le bris de glace, les catastrophes naturelles, compris tempête, le terrorisme, les attentats, les émeutes et mouvements populaires …

Construction

Une maison, non édifiée, non habitée, doit-elle être assurée ?

Pendant la phase conception et construction, les notions de responsabilité portent sur les épaules de plusieurs entités : le maître d’ouvrage, le maître d’œuvre, les bureaux d’étude.
Ce sujet a déjà largement été abordé ici et nous ne le rédevelopperons pas à nouveau.

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Rappelons simplement qu’une maison est édifiée pour un maître d’ouvrage, sous la responsabilité d’un maître d’œuvre qui, lui-même, fait appel à des metteurs en œuvre (en général les artisans) et des bureaux d’études. Toutes ces charges pouvant être assumées par une seule et même entité, c’est ce qu’on appelle l’auto-construction, sujet également largement abordé ici.

Nous allons par contre développer plus en détail les assurances nécessaires (ou vivement conseillées).

Du fait du propriétaire (maître d’œuvre)

Il incombe au propriétaire d’assurer son bien à 2 titres, les sinistres qui pourraient mettre à mal la bâtisse, les sinistres qui pourraient mettre à mal les biens d’autrui et/ou les personnes qui interviennent et/ou visitent le chantier.

Pour le terrain

Même avant la construction, ou même avant que celle-ci soit commencée, le propriétaire d’un terrain est responsable des sinistres qui peuvent avoir pour origine le terrain lui-même (un puits qui déborde sur la propriété d’autrui, un arbre qui s’écroule sur une voie publique ou chez un voisin …)..

Dès lors que les travaux de viabilisation commencent (ils sont très souvent non compris dans le prix de la construction) et s’ils sont sous la responsabilité de l’entreprise qui les réalise le temps de son intervention, il n’en n’est plus de même dès lors qu’elle aura terminé sa mission. Tous les trous et réservations qu’elle pourra laisser derrière elle, parfois en limite du terrain, passent de facto sous la responsabilité du propriétaire.

Le coût d’une assurance de type responsabilité civile est très peu élevé et nous en conseillons vivement la souscription, particulièrement si le terrain est boisé, si un puits s’y trouve …

Il se peut que la responsabilité civile personnelle du propriétaire couvre déjà ce genre de risque, il est facile de le savoir en consultant son assureur. Si ce n’est pas le cas, ce sera l’occasion de faire un point avec lui sur tout ce qui va suivre.

Pour la bâtisse

Dès qu’une bâtisse sort de terre, il est nécessaire de souscrire une assurance responsabilité qui couvre les risques encourus.

Ceux-ci concernent tous les dégâts qui peuvent être causés au voisinage, atteinte matérielle ou physique aux personnes. On peut citer une tôle ou une tuile qui s’envolent, une canalisation ou un tuyau qui explosent, inondant ainsi le sous-sol de la maison voisine, une grue qui s’écroule …

Contrat de Maison Individuelle (Clé en main)

Le transfert total se fera lors de la réception de l’ouvrage et à la remise des clés pour ce qui concerne une construction édifiée par un constructeur, il n’en va pas de même lorsque les intervenants successifs le font sous le couvert de leur propre devis.

Construction via des artisans avec contrats séparés, entreprise par entreprise (Contrat d’Entreprise)

Si la maison est édifiée par des artisans, sous la responsabilité d’un maître d’œuvre, théoriquement chacun est responsable des désordres qu’il cause.

Cependant, au fil de l’avancement du chantier et des factures émises et PV de réception signés, le transfert de propriété est plein et entier. Par exemple, un couvreur sera responsable des tuiles aussi longtemps qu’il sera en cours d’intervention, dès lors qu’il a quitté le chantier, elles sont réputées être la propriété du propriétaire de la bâtisse.

Assurance “Tous risques chantier”

Il n’y a pas d’obligation de souscrire une assurance dite “Tous risques chantier” lors de la construction d’une maison individuelle, particulièrement si la construction est édifiée dans le cadre d’un contrat de Construction d’une Maison Individuelle (CMI).

Il n’y a pas, non plus, d’obligation à la souscrire dans le cadre de marchés signés avec des artisans indépendants.

C’est une sorte d’assurance décennale qui couvrirait tous les corps d’état et que le maître d’ouvrage souscrirait pour suppléer aux manquements des intervenants professionnels au niveau de leur propre décennale. Ce risque est réel sur de très gros chantiers (immeuble collectif, bâtiments publics …) du fait de la pratique courante de sous-traitance en chaîne, ce qui rend parfois difficile le contrôle de l’assurance de chacun d’eux.

Nous conseillons, malgré tout, d’aborder ce sujet avec un assureur. En général, ne serait-ce qu’à cause de l’espoir de se voir, ensuite, confier l’assurance de la maison en tant qu’habitation, cette couverture sera très peu onéreuse.

Pour les intervenants si aide d’intervenants non professionnels ou pour les visiteurs

Dans le cadre d’un Contrat de Construction d’une Maison Individuelle (CCMI), le transfert de propriété n’étant effectué qu’à l’occasion de la réception finale, en théorie le chantier est interdit à toute personne ne faisant pas partie du personnel intervenant dans le cadre des travaux ou hors l’accompagnement du constructeur.

Attendu que, malgré tout, bien rares sont les chantiers qui sont fermés par une enceinte interdisant tout accès, la tentation est grande d’aller visiter le chantier avec des amis et, dès lors, prendre le risque d’un accident.

Si le maître d’ouvrage intervient, lui ou si des intervenants étrangers à la réalisation du contrat CMI interviennent, pour nettoyer, ranger, réaliser des travaux réservés, ou si, simplement, comme déjà évoqué, ils viennent visiter le chantier, il est nécessaire de les couvrir vis à vis de tout risque d’accident par le biais d’une assurance responsabilité civile.

Nous conseillons donc sa souscription. Là encore, son montant sera modique.

Pour la responsabilité future en cas d’auto-réalisation

Si la maison est réalisée par un autoconstructeur, la chose est simple : c’est lui qui est responsable tout le long  du chantier.

S’il se fait aider par des intervenants, amis, connaissances, famille ou autres, il est nécessaire qu’il les assure vis à vis de tous risques.

Il devra donc souscrire une assurance “Tous risques chantier” et veiller à ce qu’elle intègre l’assurance des personnes qui, pour quelque raison que ce soit, pourront se trouver sur le chantier.

Elle couvre aussi les sinistres que la bâtisse pourrait subir (incendie, vandalisme, catastrophes naturelles …).

Du fait des intervenants professionnels

Tout professionnel qui intervient dans une maison, soit pour édification, soit pour des travaux à y réaliser doit être assuré vis à vis de 2 risques : ceux liés à son intervention le temps des travaux, ceux pour la tenue dans le temps des travaux réalisés.

Pour les travaux en cours de réalisation

Une entreprise doit être couverte par une Responsabilité Civile Professionnelle pour tout risque de sinistre lié à ses activités, de son fait, des fournitures entreposées, de ses équipements ou de son personnel. Les risque en questions concernent le bien sur ou dans lequel elle intervient, les équipements et aménagements de ce bien ainsi que ses occupants.

Contrairement à la garantie décennale, l’entreprise n’est pas tenue d’en faire état dans ses devis et factures. Cependant, sachant que généralement les entreprises bénéficient d’une couverture composée d’un bouquet global, la remise de l’attestation décennale (évoquée ci-après) devrait apporter la preuve qu’elle est bien couverte pour ces risques.

Pour la responsabilité future

Toute entreprise qui intervient dans le bâtiment doit être assurée auprès d’une compagnie pour la tenue dans le temps de ses travaux via un contrat de Garantie Décennale Artisan.
Il est obligatoire qu’il en stipule le N° sur ses documents (entre autres devis et factures).

Il est nécessaire d’en demander une preuve tangible via une attestation de règlement. Ce document permettra un recours plus simple en cas de désordre futur.

Achat d’ancien

Dans le cadre de l’achat d’une maison existante, si elle est habitable de suite, il faudra souscrire, dès son achat, une assurance multirisque habitation tel qu’abordé ci-avant.

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En cas de travaux à y réaliser

Si des travaux doivent y être réalisés par des professionnels , il y a lieu d’exiger d’eux les mêmes garanties que dans le cadre d’une construction, ce que nous avons largement développé ci-avant.

Pour les intervenants si aide d’intervenants non professionnels.

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Là encore, les obligations sont les mêmes que dans le cadre de la construction d’une maison neuve

Pour la responsabilité future en cas d’auto-réalisation

Mêmes obligations que celles liées, dans le même cadre, à l’édification d’une maison neuve.

Dommage Ouvrage

Nous prévoyons une paragraphe spécifique pour l’assurance dommage ouvrage car c’est un des volets souvent peu connus et probablement aussi souvent mal pris en compte : l’assurance des travaux réalisés sur une durée longue, 10 ans pour les travaux attachés au Gros Œuvre et 2 ans pour les autres.

Nous avons déjà abordé ce sujet de nombreuses fois mais il nous semble important, aussi souvent que possible, de remettre l’ouvrage sur le métier.

Teneur de la garantie des ouvrages dans le temps

Extraits d’un article issu du site officiel “Service public .fr”…

« … La garantie décennale concerne les vices ou dommages de construction :  

  • qui peuvent affecter la solidité de l’ouvrage et de ses équipements indissociables (par exemple, effondrement résultant d’un vice de construction),
  • ou qui le rendent inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné (par exemple, défaut d’étanchéité, fissurations importantes) …

… Il s’agit du « gros ouvrage ­» (c’est-à-dire les murs, la charpente, la toiture..), par opposition aux « menus ouvrages » que sont les éléments mobiles (portes et fenêtres, sanitaires…).

Il peut aussi s’agir d’éléments d’équipement (par exemple une pompe à chaleur) lorsque les dysfonctionnements les affectant rendent le bien dans son ensemble impropre à sa destination…

Ceci est vrai de tous les travaux réalisés dans le bâtiment : dans le cadre d’une construction neuve et/ou pour tous les travaux réalisés dans de l’ancien.

Ceci s’applique quels que soient les réalisateurs : entreprises mais aussi particuliers, travaux officiels ou “officieux”, professionnels ou amateurs

Donc tous les réalisateurs de travaux sont responsables, dans le temps, de la tenue de leur ouvrage !

A défaut d’apporter la preuve de la réalisation des travaux par un professionnel, le propriétaire sera seul responsable, y compris devant la justice si nécessaire.

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Les cas de jurisprudence sont de plus en plus nombreux.

Une assurance couvre l’intégralité de ces risques, c’est la “Dommage Ouvrage”. Elle doit être souscrite avant la réalisation des travaux.
Elle couvre tous les sinistres, dès lors qu’ils sont constatés et reconnus réels par un expert, dans un délai de quelques mois. Elle prend en charge la réalisation de tous les travaux nécessaires, à sa charge ensuite de se retourner vers les réalisateurs initiaux et leurs assurances pour se faire rembourser.

Elle n’est pas systématiquement souscrite pour 2 raisons :

  • elle est chère. En effet, elle couvre tous les risques sans restriction aucune et l’assureur doit se prémunir de toute surprise,
  • elle est généralement refusée lorsque les travaux ne sont pas réalisés intégralement par des entreprises professionnelles, elles-mêmes assurées en assurance décennale et que les travaux n’auront pas été réalisés avec le suivi d’un professionnel. Autres cas d’acceptation de la couverture du risque par une compagnie d’assurance : travaux réalisés par le truchement d’un groupement d’artisans ou par une entreprise générale ou encore par un constructeur dans le cadre d’une maison neuve et d’un contrat CMI.

C’est une chose qui est maintenant sue, connue et appliquée en ce qui concerne les travaux réalisés par les entreprises.

Il est beaucoup moins connu que l’auto-réalisateur est aussi responsable de son propre travail sur la même durée. Tant qu’il habite ce qu’il a construit, transformé ou aménagé, il est évident qu’il ne portera pas plainte contre lui-même en cas de désordre, mais s’il loue ou vend, qu’adviendra-t-il ?

S’il loue, il ne pourra dire à son locataire que telles menuiserie n’est pas étanche ou que tel système de chauffage n’a pas le rendement escompté car il y a eu un peu de “flou” lors de la réalisation ou lors de l’installation. Le propriétaire doit maintenir le bien loué dans un état correct d’exploitation. Qui viendra reprendre les travaux ? Quel artisan acceptera de prendre le risque de devenir, de facto, responsable du lot car il a accepté d’intervenir dessus ?

Si le bien est vendu avant la fin de la durée légale de garantie et qu’un sinistre est constaté pour défaut de mise en œuvre, qui paiera la remise en état en l’absence d’une garantie dûment souscrite ? Le propriétaire bien sûr !

Vente d’une maison

En cas de mise en vente d’un bien immobilier, le plus souvent celui-ci n’est plus occupé.

Il y a alors lieu de souscrire, a minima, une assurance “de propriétaire non occupant

assurance-et-indemniteConclusion

Un adage populaire commence ainsi : “l’assurance est toujours trop chère quand on paye la prime” et se termine ainsi : “mais on est bien content de l’avoir payée quand on en a besoin !

Comme souvent, cet adage est plein de sagesse : il faut s’assurer correctement et espérer avoir fait des règlements à fonds perdus.

Claude Lefrançois
Dans le bâtiment, par passion, depuis presque 40 ans, Ancien charpentier, ancien artisan, ancien constructeur de Maisons à Ossature Bois, ancien maitre d'œuvre, Ancien et encore formateur à l'isolation bio-sourcée, • Titulaire d'un brevet de construction de MOB en kit, Conférencier dans plusieurs domaines liés à l'éco-construction, l'éco-isolation, Youtubeur via des vidéos sur, dans un premier temps, l'isolation et l'efficacité énergétique et, parce qu'il faut aller plus loin, futurement, plus largement, le bâtiment responsable et pertinent, Initiateur et administrateur d'un groupe sur Facebook : Rénovation pertinente » . Pour ceux qui souhaiteraient plus d'informations : www.papyclaude.fr

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