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Habitat ancien : comment faire progresser le confort des maisons et petits immeubles de ville ?

Redonner vie aux centres des villes de petites à moyennes, pas les métropoles régionales, pas non plus les villes universitaires ou celles situées dans des régions à forte pression démographique, toutes les autres …

Faire revivre ces cœurs urbains et réinvestir ces habitats disponibles, déjà raccordés aux réseaux divers, semble tomber sous le coup du bon sens.

Ce serait permettre l’utilisation d’habitats déjà existants, économisant ainsi beaucoup de ressources pour répondre aux besoins impérieux de proposer des habitations salubres en quantité suffisante.

Ce serait aussi le faire en évitant de relâcher d’énormes quantités de Gaz à Effet de Serre (GES) dans l’atmosphère et ainsi ne pas contribuer au dérèglement climatique. En effet, toutes les études sérieuses menées à ce sujet ont démontré que construire du neuf est beaucoup plus émetteur de GES que la réhabilitation d’ancien.

Ce serait développer un habitat dans des milieux qui, pour de multiples raisons, vont probablement retrouver l’attrait de la proximité de la campagne et de ce qu’elle représente en terme de capacité à nourrir une population.

La volonté est affichée (pdf) d’agir dans ce sens, des crédits importants en sont la preuve.

Ces vieux centres villes vont donc revivre, être réinvestis. Cependant, pas plus ici qu’ailleurs, les futurs occupants n’accepteront des conditions de confort et de vie dignes de Germinal.

Cet article est dédié aux solutions préconisées par les règlements, les labels et autres textes censés encadrer et orienter les interventions pour réhabiliter ces ensembles de sorte à proposer un confort digne des temps actuels. Bémol : respectent-elles les spécificités propres à ces bâtisses anciennes ?
Un autre article suivra qui, lui, présentera des solutions moins conventionnelles mais souvent plus respectueuses de ces bâtis anciens.

Préalable

Ce qui suit ne doit pas être pris comme des recettes duplicables à l’infini.

Il n’y a qu’une certitude en ce qui concerne l’ancien et qui puisse, immuablement, s’appliquer : aucune maison n’est identique à une autre, toutes ont leurs spécificités, architecturales, de répartition des pièces, d’exposition, de mode constructif, d’état plus ou moins avancé de vétusté, …

Selon ce qui précède, selon ce qui en est attendu, selon les goûts de chacun, à chaque maison, à chaque occupant sa(ses) solution(s).

Nous avons déjà décrit ici les qualités et handicaps des maisons de ville et donc tout ce qui doit être pris en compte pour la réalisation de travaux.

Nous conseillons vivement l’utilisation de l’outil proposé par CREBA aux fins de bien cerner les impacts que chaque intervention peut avoir sur un bâti, et en quelque sorte déterminer les effets en chaîne.

Solutions possibles

Les règles régissant les travaux d’amélioration énergétique, écrites ou tacites, obligatoires ou préconisées au travers de labels et autres normes ou prescriptions (Carnets de Prescriptions Techniques, CPT) suivent les mêmes pistes pour une maison ancienne en secteur diffus ou pour une maison de ville, ceci en ignorant ou minorant magistralement les qualités et handicaps de chacune.
Nous avons déjà développé dans ces colonnes ce qui relève des maisons individuelles dans un article dédié au confort des maisons à murs massifs en secteur diffus.

Ces qualités et limites peuvent être dues à l’architecture, à leurs techniques de construction, à l’environnement de ces maisons, ainsi qu’à l’usage qui en sera fait et aux aspirations des occupants.

S’il veut bénéficier d’aides financières et d’assurances couvrant les travaux réalisés, le maître d’ouvrage devra faire fi de ces considérations et se plier à des règles prévues pour toutes les configurations.

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Si le propriétaire confie le suivi des travaux à un maître d’œuvre par délégation, si des entreprises doivent intervenir sur le projet, ils seront également sous le coup de ces diktats.

Les règles sont souvent des pis-allers pour les cas les plus défavorables et ne sont que rarement parfaitement adaptées aux situations diverses rencontrées. Elles ont pour paradigme le maintien à une température “réputée” nécessaire pour ressentir du confort.

Malheureusement elles sont souvent incompatibles ou mal adaptées aux habitats aussi atypiques que sont les maisons ou petits immeubles de ville.

Partout les mêmes solutions, les mêmes visées sans prise en compte de l’état d’origine ni des aspirations des occupants, nous le déplorons.

Nous développons ci-après les solutions classiques, classiquement proposées et retenues pour les raisons évoquées ci-avant.

Nous développerons dans un autre article, à suivre, des solutions moins souvent préconisées, qui ne correspondent pas forcément à l’air du temps mais qui permettront, pour qui les suivra, de vivre dans un niveau de confort très correct, avec des travaux souvent moindres et sans pour autant exploser les consommations d’énergie pour le chauffage. Les options en question sont plus respectueuses des bâtis anciens, nécessitent moins d’énergie grise, consomment généralement moins de ressources fossiles qui, si nous n’y prenons garde, nous manqueront rapidement et encore plus aux générations futures.

Isolation

Elle nous est présentée, voire imposée, comme étant la seule solution possible …

Une fois encore nous nous élevons contre cette croyance qui voudrait nous faire croire que confort et chaleur seraient synonymes et que la chaleur serait suffisante à l’atteinte du confort. Le discours est complété par le sacro-saint : chauffer en consommant peu d’énergie n’est atteignable qu’en isolant.

Nous nous inscrivons en faux par rapport à ce discours malheureusement devenu universel. Non pas que l’isolation permette d’atteindre une température déterminée en consommant moins : ceci est vrai.

Ce contre quoi nous nous inscrivons en faux c’est qu’il faudrait chauffer pour atteindre une température déterminée, relativement élevée, pour ressentir du confort.

C’est ne pas tenir compte que l’objectif premier de tout occupant est de vivre dans le confort … et le ressenti de confort est infiniment plus complexe que de vivre dans une température élevée (pour avoir plus de renseignements.

Isolation Thermique Extérieure (ITE)

Que n’a-t-il pas été écrit ou dit sur le fait que l’ITE serait LA solution idéale.

Elle a, sur les autres méthodes, un avantage indéniable : elle ménage une surface intérieure exploitable optimale.

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Donc, si la maison ou ses pièces sont très, trop petites, elle n’accentue pas le handicap. Ceci est intéressant sous plusieurs aspects : meilleure surface exploitable mais aussi, s’il s’agit d’une opération de réhabilitation et revente, soit dans son intégralité, soit en lots sous forme d’appartements séparés, plus de m² habitables permettra de mieux rentabiliser l’opération. On a vu des opérations être abandonnées car non rentables du fait que l’ITE n’était pas possible et que le passage à de l’Isolation Thermique par l’Intérieur réduisait trop la surface vendable …

Ceci posé, l’ITE n’est pas toujours possible (pour des raisons d’esthétique dans le cadre d’un environnement protégé du fait de la proximité d’un bâtiment inscrit aux Monuments historiques; parce que les murs sont implantés sur borne, ce qui empêche une surépaisseur; parce que la façade ne le permet pas; parce que, pour des raisons esthétiques, il serait dommage d’opérer ainsi…).

Quels en sont les avantages ?

Ponts thermiques

Cette technique est censée couper les ponts thermiques.
Cependant que sont les ponts thermiques sur ce genre de maisons ou immeubles ?

On nous parle toujours des dalles, mais le plus souvent les niveaux successifs sont portés non pas par des dalles mais par des solivages. Les têtes de solive sont bien sûr un pont thermique, mais quelles fuites de calorie une solive va-t-elle engendrer ?

Si ces bâtis sont respectés, si le plancher a été conservé, ce que nous conseillons vivement, il n’y a pas ici de réel gain au plan thermique.

Il est vrai par contre, que dans le cadre d’une Isolation Thermique par l’Intérieur, là il y aurait bien là pont thermique puisque discontinuité du matelas isolant, mais il sera très faible attendu qu’en soi le bois du solivage et/ou du plancher ne sont pas très caloporteurs.

Inertie

Cette option permet d’exploiter pleinement l’inertie des parois extérieures.

Pour autant, si la bâtisse comporte au moins un mur de refend massif, celui-ci apportera assez de masse pour parfaitement remplir le rôle de stabilisateur de la température (d’expérience, 800 kg de matériau à forte capacité thermique massive par tranche de 10 m² habitables sont suffisants dans le cadre d’une exploitation en bon père de famille).

Cet argument, s’il est vrai, est donc sans effet réel … à se demander pourquoi il est développé si ce n’est pour privilégier un système par rapport à un autre ?

Nous aborderons dans l’article à suivre sur ce sujet comment améliorer le ressenti de confort en ne conservant pas nécessairement cette masse totale en apport d’inertie mais en travaillant sur l’effusivité et la chaleur de surface des parements finaux.

Ravalement de façade

Si la façade est abîmée, il peut être judicieux de profiter de sa remise en état pour isoler par l’extérieur

Quels risques ?

Matériaux

Le principal risque concernant cette technique réside dans le choix des matériaux isolants et du parement final.

En effet, les murs extérieurs sont soumis aux remontées capillaires ainsi qu’à la migration de vapeur d’eau du fait des différences de pression entre l’air intérieur chaud (pression supérieure) et l’air extérieur froid. Si les éléments extérieurs sont trop étanches à la vapeur d’eau, celle-ci, bloquée dans la paroi, finira, du fait de la baisse de température, par condenser. Cette condensation, le point de rosée, tiendra les parois en situation humide avec tous les désordres qui en résultent : rouille de ferraillages des bétons, pourrissement des bois, dilatation suite au gel et fissuration des parois, moisissures contre l’intérieur des parois…

L’eau

Nous avons évoqué l’eau sommairement dans le § “matériaux”, nous le développerons plus largement dans l’article suivant, ce qu’il faut en savoir c’est que l’eau dans le bâtiment représente une des causes les plus courantes de pathologie, pour le bâti autant que pour les occupants.

Nos préconisations

Préparation

Si les murs ont été crépis avec un mortier au ciment Portland ou revêtus d’un parement extérieur étanchéifiant, les en débarrasser le plus complètement possible, y compris dans les joints. Reprendre les joints en continu (vidéo) avec des mortiers à la chaux (les joints doivent toujours être plus tendres que les pierres; la pièce d’usure c’est eux, pas les pierres !).

Choix des matériaux

Privilégier les isolants d’origine végétale, les poser en continu contre le mur, après réalisation d’un surfaçage au mortier à la chaux si nécessaire (cette continuité favorisera la migration par capillarité).

Gestion du point de rosée

Si le mur est très ouvert à la migration de la vapeur d’eau, il peut être nécessaire de protéger l’isolant par un pare-pluie, soit sous forme d’un crépi à la chaux, soit via une membrane adaptée à cet usage.

Menuiseries extérieures

Les menuiseries devront être posées elles aussi à l’extérieur, afin que leurs châssis soient en continu avec le manteau isolant.

Verrues diverses

Toutes les verrues que représentent les balcons, les appuis de fenêtre, les génoises, les descentes d’eau de pluie et tous autres équipements susceptibles de gêner la continuité de l’isolation devront être décalées à l’extérieur et désolidarisées des murs porteurs.

Il est impératif de coupler l’ITE avec l’installation ou le contrôle d’un véritable système de renouvellement d’air.

Isolation Thermique par l’Intérieur (ITI)

La réalisation de travaux importants tels que ceux relevant d’un changement de destination (par exemple un espace commercial transformé en pièces habitables; plus radical encore : un espace de stockage ou un atelier d’artisan également transformés en volume habité), engendre de grands désordres. Il peut être tentant d’en profiter pour améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment en isolant ses murs par l’intérieur.

Une transformation visant à réorganiser l’intérieur, par exemple pour disposer d’espace plus ouvert, peut représenter une opportunité économique intéressante via le groupement d’un maximum de postes différents.

Pendant de nombreuses années cette technique fut la seule pratiquée.

Elle a parfois satisfait, parfois généré des problèmes. Pourquoi ces deux extrêmes ?

C’est précisément ce que nous allons étudier ci-après.

Quels en sont les avantages ?

Isoler en cas d’empêchement de le faire par l’extérieur

Le premier des avantages réside dans le fait que les travaux vont pouvoir être réalisés depuis l’intérieur et qu’ainsi les façades seront préservées.

En cas de présence dans une zone protégée du fait de la proximité d’un monument historique inscrit au répertoire ou d’intégration dans un ensemble architectural, si l’objectif est d’isoler, il n’y aura pas d’autre solution.

C’est aussi grâce à cette technique qu’il sera possible d’isoler les murs en cas de volonté de conserver l’aspect architectural d’origine ou de ne pas être empêché car il faudrait respecter un alignement de façade, une absence de recul n’autorisant pas d’augmenter l’épaisseur depuis l’extérieur (le cas le plus courant pour ce dernier empêchement est l’implantation de la maison ou de l’immeuble sur borne).

En cas de travaux intérieurs

Dans le cas de travaux intérieurs déjà prévus, surtout s’ils sont de grande ampleur, cette option peut permettre de belles économies pour les maîtres d’ouvrage.

Elle peut aussi favoriser la réalisation de certains travaux nécessitant le passage de gaines, câbles et tuyaux (électricité, réseaux de courants faibles, alimentation en eau sanitaire…)

Ceci est d’autant plus vrai que, de plus en plus souvent un espace est ménagé entre le pare-vapeur et le parement final, espace qui protège le pare-vapeur et lui permet d’assurer une bonne étanchéité au vent. Le passage des réseaux dans cet espace permet en effet de ne plus percer le pare-vapeur. Il permet aussi, par rapport à l’autre option que serait une ITE, de passer ces réseaux sans avoir à les encastrer dans les murs, opération parfois complexe et astidieuse, particulièrement dans des pierres très dures.

Ponts thermiques

En cas d’absence de dalles aux étages mais présence de planchers bois, cette option est meilleure pour couper les ponts thermiques. En effet, les ponts des planchers bois sont peu caloporteurs.

L’avantage de l’ITI sur l’ITE dans ce domaine réside dans le fait que le pont thermique au sommet des murs, à leur débouché sur le toit, ne sera traité correctement dans le cadre d’une ITE que si le toit est lui-même isolé par le dessus. C’est possible, notamment en “sarking”, mais cette technique n’est pas la plus répandue. De plus, si la couverture est encore bonne, très souvent le toit sera isolé par l’intérieur, ce qui évitera de le découvrir.

Que l’isolation du toit soit abordée par l’intérieur ou par l’extérieur, contrairement à l’ITE, l’ITI assurera le traitement de ces ponts thermiques.

Quels en sont les inconvénients

Inertie

L’un des intérêts de ces murs massifs, tel que nous l’avons déjà développé ici, réside dans le fait qu’ils présentent de grandes capacités d’inertie.

Isoler les parois par l’intérieur repousse leur inertie vers l’extérieur, ce qui est dommageable… sauf si le bâti dispose d’un mur de refend massif. En effet, comme déjà dit ci-avant, par expérience, il apparaît que 800 kg de masse de matériaux minéraux sont suffisants pour stabiliser la température de 10 m2 habitables, ceci pour l’ensemble des types de pierre ou pour du pisé. Les variations possibles de capacité thermique massique d’un matériau à un autre ne sont pas de nature à remettre en cause ces faits.

Ponts thermiques

Au-delà du fait que l’ITI traitera les ponts thermiques des sommets des murs à leur jonction avec  le toit, en cas de présence de dalles aux étages, le pont thermique de celles-ci ne sera pas traité. Ceci est d’autant plus certain que la plupart de ces bâtisses ont été édifiées avant l’invention des rupteurs de pont thermique pour dalle.

Toutefois, la perte totale de calories par l’ensemble des ponts thermiques est assez universellement admise pour être de l’ordre de 7%. Attendu qu’on y compte aussi, tel que déjà évoqué ci-avant, celle des sommets de murs ainsi que celle des tours de menuiseries, les traiter ou non permettra d’avoir une action, au mieux, sur 50% de ces pertes, soit 3,5% de la perte totale initiale des calories. Pour aller jusqu’au fond du raisonnement, attendu qu’aucune isolation n’est efficace à 100%, on aura une différence de 2 à 2,5% du traitement des fuites initiales des calories, avant travaux.

Gestion de l’eau dans les murs

C’est bien là que se situent les plus gros handicaps de l’ITI.

Si la maison ou l’immeuble sont soumis à de fortes remontées capillaires, si l‘ensemble est mal ventilé à l’intérieur, c’est à dire si l’air est mal renouvelé, si des liaisons de ponts capillaires sont conservées (balcon en prolongement d’une dalle par exemple, mais aussi encorbellements et autres …), l’eau des remontées capillaires et la vapeur d’eau ne peuvent plus migrer. Alors ces remontées vont se concentrer en grande quantité dans cet exutoire et risquer d’y provoquer la rouille des ferraillages, au risque de provoquer la rupture de cette verrue. Si le pont capillaire est en bois, ce n’est plus la rouille qu’il faut vaincre mais le pourrissement. Le résultat sera identique.

Nos préconisations

Préparation

Si les murs ont été crépis avec un mortier au ciment Portland (vidéo) ou revêtus d’un parement extérieur étanchéifiant, les en débarrasser le plus complètement possible, y compris dans les joints. Reprendre les joints en continu avec des mortiers à la chaux (les joints doivent toujours être plus tendres que les pierres ; la pièce d’usure c’est eux, pas les pierres !).

Choix des matériaux

Privilégier les isolants d’origine végétale, les poser en continu contre le mur, après réalisation d’un surfaçage au mortier à la chaux si nécessaire (cette continuité favorisera la migration par capillarité).

Certains isolants très rigides et adaptés à cet usage permettent la pose directe d’un parement final tel qu’un enduit dense à la chaux ou à la terre.

Gestion du point de rosée

Il est nécessaire de bien réguler le transit de la vapeur d’eau et de prévoir la pose d’un pare-vapeur adapté à cet usage avant la fermeture via un parement.

Que le transit de la vapeur soit régulé par un enduit, via une membrane ou par tout autre moyen, ceux-ci doivent être aptes à en gérer le flux de l’intérieur vers l’extérieur. Ils répondront aux mêmes règles qu’un “pare-vapeur membrane” en ce qui concerne la progressivité de la perméance à la vapeur d’eau, donc de perspirance. Ces règles sont abordées ici.

Menuiseries extérieures

Les menuiseries devront être posées de sorte à ce que leurs châssis soient en continu avec le manteau isolant.

A traiter avec grand soin

Que l’étanchéité au vent soit assurée par un enduit ou par un pare-vapeur, la continuité doit en être très soignée ainsi que leur raccordement à tous les éléments de structure.

Conclusion

Nous venons, dans cet article, d’aborder les solutions conventionnelles d’amélioration en misant sur une température déterminée.

Il s’agit bien sûr de maintenir cette température grâce à du chauffage qui aura pour rôle de compenser les fuites de calories au travers des parois ou par courants d’air.

Les fuites via les parois sont limitées grâce à une isolation thermique, soit par l’extérieur (ITE), soit par l’intérieur (ITI). Les fuites du fait de l’air sont maîtrisées via les membranes pare-pluie, pare-vapeur ou via un crépi de surface sur un isolant rigide.

Rien n’est jamais parfait et ces solutions, même si elles ont été beaucoup pratiquées, le sont encore énormément et sont même préconisées par la législation et les divers labels, n’échappent pas à la règle.

D’autres solutions, moins conventionnelles, pas parfaites non plus mais présentant de nombreux intérêts pour les maisons et petits immeubles de ville sont possibles.

Il s’agit de corriger l’effusivité des parois extérieures via un enduit adapté à cet objectif. On peut aussi améliorer encore le rendement des ITE et ITI via d’autres enduits.

Toutes ces solutions et/ou préconisations seront abordées dans un prochain article, ainsi que la gestion des remontées capillaires.

Crédits Photos : Burst, Pixabay et Claude Lefrançois

Claude Lefrançois
Dans le bâtiment, par passion, depuis presque 40 ans, Ancien charpentier, ancien artisan, ancien constructeur de Maisons à Ossature Bois, ancien maitre d'œuvre, Ancien et encore formateur à l'isolation bio-sourcée, • Titulaire d'un brevet de construction de MOB en kit, Conférencier dans plusieurs domaines liés à l'éco-construction, l'éco-isolation, Youtubeur via des vidéos sur, dans un premier temps, l'isolation et l'efficacité énergétique et, parce qu'il faut aller plus loin, futurement, plus largement, le bâtiment responsable et pertinent, Initiateur et administrateur d'un groupe sur Facebook : Rénovation pertinente » . Pour ceux qui souhaiteraient plus d'informations : www.papyclaude.fr

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