Construire ou rénover : les critères objectifs [2/3]

Qui, candidat à l’accession à la propriété ou souhaitant changer d’habitation, ne s’est pas posé cette question épineuse “Construire ou rénover” ?

Les réponses, car bien sûr elles sont multiples, ne permettent pas, généralement, de trancher de façon nette.

Normal, la frontière n’est pas nette entre les 2 : construire, facile à définir, rénover, ça commence à quel moment, – est-ce lorsque les volumes initiaux sont inchangés ? – est-ce un rapport entre valeur initiale et valeur nouvelle apportée ? – est-ce un % maximal de travaux à ne pas dépasser par rapport à la valeur d’achat du bien ?

Une construction neuve ou une réhabilitation d’ancien, le choix est soumis à de nombreux critères et/ou paramètres.

Parmi ces paramètres, il en est un qui, bien que subjectif, nous semble très important, peut-être le plus important : “quel type d’habitat m’attire, plutôt du neuf, plutôt de l’ancien ?”

Un autre critère, rarement pris en compte, nous semble pourtant très important : l’environnement, dans le sens de l’impact du choix sur les émissions de gaz à effet de serre, la consommation de ressources fossiles …

Nous allons, au fil de cet article, aborder les aspects objectifs, les aspects subjectifs sont abordés dans un autre article spécifique et un troisième est dédié aux aspects techniques.

 

A lire dans ce dossier « Construire ou Rénover »:

 

Préalable

Le postulat de départ est que la construction ou la rénovation se situeront géographiquement dans un périmètre raisonnable selon les critères développés ici dans l’article « Qu’est-ce qu’un habitat écologique selon Build Green ?« , que les travaux seront réalisées dans les règles de l’art, en respect de la législation, en respect également de ce que sont les valeurs de Build Green : respect de l’environnement, respect des occupants, bonne intégration dans le site; en cas de rénovation, respect de la maison dans sa nature d’origine, tant technique qu’en terme de matériaux (par exemple, pas de mortier ou béton au ciment Portland sur, dans ou contre des murs anciens en pierre montés à la chaux ou en pisé) …

L’aspect Economique

Certains diront que construire est moins cher, d’autres que c’est le contraire et les 2 ont probablement raison … ou tort, selon la nature du bien ou l’exigence des futurs propriétaires.

Construction neuve

Il est plus facile de maîtriser un budget global dans le cadre d’une construction neuve, tout pouvant, a priori, se budgéter.

Cependant certains frais sont rarement inclus dans les estimations ou devis.

Si vous faites appel à un constructeur, celui-ci ne vous doit ni le terrassement ni la réalisation des accès, pas plus que tout ce qui relève des raccordements aux réseaux, tant d’alimentation que d’évacuation. La remise en place des terres prévue consiste généralement en une remise en ordre de ce qu’on appelle le “terrain naturel” (TN). Quid des excédents de terre ou manque de remblai !

Les frais de raccordement, au-delà des travaux, ainsi que les taxes diverses d’ouverture de compteur, la taxe d’aménagement ou taxe locale à l’équipement ne sont pas non plus prises en charge.
En cas de nécessité d’un assainissement non collectif, son coût sera toujours relativement important, quelque soit l’option choisie.

Il en va de même si vous faites appel à un architecte ou à un maître d’œuvre, ces postes ne sont pas intégrés dans le budget général.

Les estimations de coût de l’un comme de l’autre ne prennent généralement pas en compte le montant de leurs propres missions.

Il convient d’ajouter à tous ces frais “annexes” ceux de la mission d’étude thermique préalable à la demande de Permis de Construire ainsi que ceux inhérents aux tests après construction.

Enfin, le volet paysager est très souvent oublié. Planter des arbres signifie généralement qu’il faut les acheter, pour une haie totale, le montant peut vite devenir conséquent, la réalisation d’une pelouse représente aussi un coût non négligeable, de même le portail d’accès, la terrasse si agréable l’été, les auvents qui protègeront du rayonnement l’été, l’annexe pour le potager

Achat d’ancien

Certains nouveaux occupants se mettront facilement dans la peau de leurs prédécesseurs, acceptant tout simplement le même niveau de confort, pouvant aller du spartiate au très élevé, presque la gabegie.

Cependant il peut arriver que, même en acceptant le confort d’origine il faille réaliser des travaux : une chaudière qui lâche, une menuiserie, certes depuis toujours non étanche au vent mais qui, n’en pouvant plus du poids des ans, refuse définitivement de fermer, la couverture qui n’assure plus l’étanchéité, bref, l’usure et la “tuile” non prévue.

Ce critère n’est pas facilement maîtrisable. Il est nécessaire de bien appréhender l’état de l’acquisition.

Il faudra aussi parfois supporter des frais de remise aux normes du système d’assainissement ainsi que de procéder à la réouverture des divers abonnements, mais ces démarches d’abonnements devraient être moins complexes et coûteux.

Si vous ne supportez pas le risque, si vous ne savez pas, vous-mêmes, réaliser un minimum de travaux ou si, même sachant le faire, vous n’en avez pas la volonté, mieux vaut prévoir une enveloppe financière pour faire appel à un ou des artisans, la difficulté étant de situer le niveau de ce budget.

Si vous devez réaliser ou faire réaliser des travaux, leur montant peut vite devenir important, il est absolument nécessaire de les faire estimer et de disposer de devis en bonne et due forme, tant pour la main d’œuvre que pour les fournitures. Même avec ces précieux documents, il est bien d’envisager leur dépassement de quelques % !

Neuf versus Ancien au point de vue économique

Comme nous venons de le voir, difficile de trancher. S’il est plus facile de “maîtriser” le budget d’une construction neuve, il est aussi possible de bien cerner les sommes prévisionnelles d’éventuels travaux dans l’ancien. Ce qui est moins facile à prévoir, ce sont les pépins importants car il y a moins de garanties sur l’ancien que sur le neuf, hormis pour les travaux réalisés depuis moins de 10 ans (voir fin de notre article sur l’autoconstruction).

Les coûts inéluctables pour les 2 solutions

Certains coûts se retrouvent, d’emblée, pour les 2 options, neuf ou ancien.

Permis de construire :

Construction neuve

Pas de PC dans le cadre d’une construction neuve si la surface est inférieure à 5 m2 ou s’il s’agit d’un habitat léger de loisir ne dépassant pas 35 m2. Sont également exemptés diverses installations et aménagements. Ces réalisations sont par contre soumises à déclaration préalable.

Ancien

Tous travaux n’impactant pas l’aspect des façades, la destination des locaux ou les surfaces de plancher initiales mais visant simplement à une réfection, réaménagement intérieur (même si l’agencement intérieur est modifié) ou entretiens divers ne sont pas soumis à PC.

Pour tous agrandissements, soit par extension du bâti, soit par changement de destination des locaux (exemples : une annexe est rendue habitable, des combles perdus sont aménagés), il faudra faire une demande de PC.

Déclaration préalable de travaux

Construction neuve

Comme déjà développé, : tous travaux de construction d’annexes ne dépassant pas 5 m2 ou pour les habitats légers de loisir d’une surface de plancher inférieure à 35 m2. Sont également soumis à déclaration préalable diverses constructions telles que définies selon le lien ci-dessus

Ancien

Sont soumis à déclaration préalable les changements mineurs de façade, l’ouverture de fenêtres de toit, l’agrandissement d’ouvertures ainsi que les mêmes constructions diverses mineures, à l’identique des constructions neuves.

Conséquences d’un PC ou d’une déclaration préalable

Dans tous les cas, dès lors qu’il s’agit d’une création ou d’un agrandissement de la surface de plancher, une taxe Locale à l’Equipement sera due. Elle est variable selon les surfaces et selon les communes.

Raccordements

Electricité, Téléphone, Internet

Il n’est pas obligatoire, pour quiconque construit en tant que particulier, de se raccorder à l’un ou l’autre de ces réseaux, sauf, en cas de production d’électricité, à vouloir revendre les excédents de production.

Construction neuve

Toute personne qui souhaite demander le raccordement à l’un de ces réseaux doit, préalablement, respecter la mise en œuvre des équipements qui permettront aux fournisseurs d’assurer le raccordement (chambres de tirage, borne de comptage …) et assumer les frais de raccordement.

Ancien

Les obligations sont les mêmes que pour la construction neuve, cependant en général les équipements nécessaires au raccordement sont déjà présents.

Adduction d’eau

Dans tous les cas, neuf ou ancien, si l’habitat est situé dans une zone disposant d’un réseau d’alimentation, le raccordement est obligatoire. Par contre aucune législation n’oblige à souscrire un contrat d’abonnement et/ou de consommation (article R111-9 du Code de l’urbanisme, créé par le décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015).

Assainissement

Les obligations ou dérogations, ainsi que les systèmes imposés ou autorisés sont les mêmes qu’il s’agisse d’une construction neuve ou d’un habitat ancien. Si l’habitat est situé dans une zone disposant d’un réseau de collecte des eaux grises ou noires, il est obligatoire de régler la taxe de raccordement. Il est possible de demander une dérogation à l’envoi des eaux vannes dans ce réseau, démarches à faire près du SPANC dont dépend l’habitat.

Que le service collectif soit utilisé ou non, il faudra régler le montant de la redevance afférente.

Pour les zones non couvertes par un système d’assainissement public, un assainissement non collectif devra être installé, ceci en lien avec le SPANC.

Construction neuve

Prévoir les travaux nécessaires, en règle générale non inclus dans les financements, que ce soit pour un constructeur ou en cas de construction sous la responsabilité d’architecte ou d’un maître œuvre par délégation.

Ancien

En cas d’assainissement non collectif, même si une fosse septique est déjà installée, à fortiori s’il n’y en a pas, il faut prévoir que le SPANC imposera un jour ou l’autre l’obligation de mise aux normes. C’est un poste rarement pris en compte au moment de l’achat mais qui peut engendrer un débours loin d’être négligeable.

Les Garanties des travaux

Les travaux qui sont réalisés, qu’ils le soient dans le cadre d’une construction neuve ou d’une rénovation doivent être assurés, y compris pour ceux qu’un propriétaire peut réaliser pour lui-même, en autoconstruction ou autoréalisation. Bien sûr, il ne portera pas plainte contre lui-même si des désordres apparaissent, par contre, suite à la vente éventuelle de sa maison, il devra assumer les éventuels désordres pendant 10 ans après leur réalisation s’ils ont trait au gros œuvre et 2 ans pour ceux qui ont trait au second œuvre.

Construction neuve

Comme décrit ci-avant, les obligations sont claires : a minima une garantie “Dommage Ouvragesi le propriétaire veut vendre son bien avant le 10ème anniversaire de la déclaration d’achèvement des travaux. Si les travaux sont réalisés par un constructeur, celui-ci doit apporter diverses garanties qui vont de la livraison au prix convenu jusqu’à la livraison à la date convenue en passant par l’obligation d’achèvement.

Achat d’ancien

Les garanties lors de l’achat d’une bâtisse ancienne, hors les travaux qui ont moins de 10 ans, sont limitées à une simple expression (extrait de “Légavox”) : « l’immeuble est vendu dans son état actuel, sans garantie de la contenance indiquée, la différence avec celle réelle, même supérieure à 1/20ème, devant faire le profit ou la perte de l’acquéreur. Sauf application d’une disposition égale (légale) spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter, le sol, le sous-sol ou les bâtiments » Autant dire que l’acquéreur aura les plus grandes peines à faire reconnaître un préjudice et à s’en faire indemniser d’une manière ou d’une autre.

Neuf versus Ancien sur la Garantie

La construction d’une maison neuve, qu’elle soit réalisée via un constructeur, sous le contrôle d’un architecte ou sous la responsabilité d’un maître d’œuvre (le maître d’ouvrage lui-même ou via une délégation de cette maîtrise d’œuvre), est incontestablement plus sécurisante. Ici, la construction neuve l’emporte nettement.

La Facilité de mise en oeuvre

De quelle facilité parlons-nous ?

Arriver au hors d’eau

Une phase cruciale car elle permet de ne plus être soumis aux aléas climatiques. Elle permet aussi une éventuelle occupation provisoire en tant qu’habitat, totale ou partielle, à condition de lui adjoindre la présence des menuiseries extérieures. Que le choix se porte sur la construction neuve ou sur la réhabilitation, la recherche des acteurs sera aussi ardue (architecte ou maître d’œuvre, artisans …).

Construction neuve

En admettant que le terrain aura été préalablement choisi, il est nécessaire de passer par de multiples phases avant d’y arriver. En cas du choix de ne pas auto-construire, la toute première est de déterminer si la conception et le suivi seront confiés à un architecte (ou maître d’œuvre par délégation) ou à un constructeur.

Viennent ensuite le temps de la conception architecturale, ce temps est à respecter et il ne faut pas craindre qu’il soit long : un défaut de conception est toujours difficile à corriger ! Plusieurs mois peuvent être nécessaires. Le dépôt de permis de construire prend la relève et … l’attente commence ! Peut-être le plus difficile à vivre car aucune action n’est possible, phase exclusivement passive. Une attente de 2 mois est généralement un minimum (acceptation ou refus prennent le même temps).

Ces 2 mois peuvent être judicieusement exploités pour peaufiner la consultation des acteurs futurs ou le choix des parements, finitions et autres aménagements extérieurs. Permis obtenu, signature des actes notariés et … ça y est, pleine propriété et jouissance du terrain ! Début des travaux in situ !

Après l’implantation de la maison, le terrassement peut commencer avec, en guise “d’amuse-gueule”, l’amenée des réseaux : eau, électricité, téléphone, raccordements aux réseaux d’eau pluviale et d’eaux usées. Ces points peuvent ne pas être tous nécessaires en cas d’orientation vers une construction autonome. Le terrassement continuera pour préparer le terrain en vue de la réalisation des fondations (possible à éviter ou réduire en cas de construction sur pilotis).

Selon le choix du type de fondations et de murs, le maçon, le charpentier ou un autre corps d’état vont, enfin, pouvoir intervenir (enfin dans le sens où c’est à ce moment là qu’on ressent le réel début de l’édification). Le charpentier interviendra ensuite et, selon les régions, continuera par la couverture ou elle sera confiée à un autre artisan.

Nous voilà enfin hors d’eau : il se sera écoulé entre 6 et 12 mois (voir plus selon les choix techniques, entre autres matériaux natifs pouvant nécessiter beaucoup de main d’œuvre, contraintes climatiques …) depuis la signature du compromis pour l’achat du terrain.

Achat d’ancien

Dans le cadre d’une rénovation ou réhabilitation, il peut être nécessaire de déposer une demande de permis de construire (changement des façades, ouverture de menuiseries, changement de destination des locaux, agrandissement …) ou faire une déclaration préalable de travaux. Dans ce cas, comme pour une construction neuve, il faudra prendre le temps de la réflexion afin de bien concevoir et éviter ainsi les défauts de conception, tout aussi difficiles à corriger dans l’ancien que dans le neuf. Ces démarches peuvent nécessiter de 3 à 6 mois (voir plus) avant d’aboutir … ou non (une demande n’est pas forcément acceptée !)

Il peut s’avérer nécessaire de réaliser des travaux de reprise ou consolidation sur les murs porteurs, ce qui peut nécessiter un ou deux mois. Les murs porteurs sains ne nécessiteront aucune intervention préalablement à la reprise éventuelle de charpente puis couverture.

Neuf versus Ancien pour le hors d’eau

Une construction neuve demandera au minimum 6 mois pour atteindre ce stade (c’est vraiment un strict minimum !), le plus souvent il faudra attendre 10 à 12 mois entre la décision d’acheter et ce stade.

Dans le cadre de l’achat d’ancien, l’attente peut aller de 2 mois (en cas de gros œuvre en bon état, délai minimum pour la signature des actes authentiques) jusqu’à 6 mois (voir un peu plus) si des travaux s’avèrent nécessaires.

Du point de vue rapidité soit d’occupation, soit de travaux à l’abri, sauf quelques exceptions, l’ancien l’emporte.

Avancer par phases successives

Chacun, selon ses aspirations, peut choisir, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, d’avancer par phases successives. Il faudra simplement admettre de vivre sur un chantier ! Nous ne pouvons que vivement conseiller, dans un cas comme dans l’autre, de s’installer dans un habitat provisoire (caravane, mobil-home …), si bien sûr l’accès, la surface et le relief du terrain le permettent !

Construction neuve

En cas de choix de ne pas opter pour un habitat annexe provisoire (ou d’impossibilité de son implantation) le temps éventuel avant l’occupation provisoire, tel que décrit au § “Hors d’eau” ci-avant, sera relativement long. Il conviendra d’y ajouter le temps nécessaire au hors d’air (pose des menuiseries).

Ensuite le confort sera sommaire, mais pour qui le veut, acceptable.

Achat d’ancien

Même si les conditions de vie peuvent être “rustiques”, voir spartiates, conformément à ce qui a été développé ci-avant au § “Hors d’eau”, le temps nécessaire avant occupation peut être relativement court (gros œuvre, couverture et menuiseries acceptables).

Neuf versus Ancien par phases successives

Pour les mêmes raisons que la phase hors d’eau, la solution rénovation devrait l’emporter.

Sauf à s’être complètement fourvoyé dans l’analyse du bien avant achat, avoir choisi un bien qui serait encadré par sa présence dans une zone d’influence par la présence d’un monument historique, une maison frappée d’alignement, ou présentant un péril à l’exploitation, … il est difficilement imaginable que l’option construction neuve puisse l’emporter.

Conclusion

Le mieux ne serait-il pas que chacun, selon ses aspiration, aille vers ses amours et/ou envies.

Quelques rappels pour l’une et/ou l’autre des options :

  • Une maison mal ciblée quant à son exposition, ne verra pas la chose s’améliorer au fil des ans, si elle ne voit pas le soleil le 1er hiver, cette situation sera irréversible !
  • Si les commodités (commerces, écoles …) ou le travail sont éloignés, là non plus, pas d’amélioration à attendre !

Pour le reste, est-il nécessaire de rappeler que lors de la construction d’une maison neuve, il faudra bien choisir les matériaux et les techniques les plus pertinents possibles ?

Est-il nécessaire de rappeler que la maison ancienne choisie, souvent plus ancienne que nous, devra survivre aux aménagements, transformations et travaux qu’on va lui infliger !

Et surtout, rappelons-nous que l’éternité n’est pas une notion  applicable aux bâtis, neufs ou anciens : les aménagements d’aujourd’hui, à la pointe de la technique et de la mode, seront obsolètes et ringards demain !

Faites pour vous, en respect de la planète, de l’environnement en général, du vôtre en particulier, performant, durable, recyclable … mais avant tout, pour vous !

 

A lire dans ce dossier « Construire ou Rénover »:

 

Crédits Photos : Pixabay

Claude Lefrançois
Dans le bâtiment, par passion, depuis presque 40 ans,
Ancien charpentier, ancien artisan, ancien constructeur de Maisons à Ossature Bois, ancien maitre d'œuvre,
Ancien et encore formateur à l'isolation bio-sourcée, • Titulaire d'un brevet de construction de MOB en kit,
Conférencier dans plusieurs domaines liés à l'éco-construction, l'éco-isolation,
Youtubeur via des vidéos sur, dans un premier temps, l'isolation et l'efficacité énergétique et, parce qu'il faut aller plus loin, futurement, plus largement, le bâtiment responsable et pertinent,
Initiateur et administrateur d'un groupe sur Facebook : Rénovation pertinente »

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