Comment gérer collectivement un terrain qui a vocation à intégrer un collectif d’habitats légers (type village tiny house ou hameau léger) sur un terrain dit familial ? 

Les terrains familiaux pour résidences mobiles constituant l’habitat permanent des gens du voyage.

Le décret n°2015-482 du 27 avril 2015 pris en application de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (dite “loi ALUR”) a créé la procédure de création de terrains destinés à accueillir des résidences mobiles constituant l’habitat permanent des gens du voyage, procédure qui apparaît aujourd’hui aux articles R. 421-19 l) et R. 421-23 k) du code de l’urbanisme.

Ils peuvent être créés aussi bien par des personnes physiques que par des personnes morales, privées comme publiques.

Ces terrains sont soumis :

• A déclaration préalable de travaux s’ils sont destinés à accueillir une ou deux résidences mobiles
• A permis d’aménager s’ils sont destinés à accueillir plus de deux résidences mobiles

Un permis d’aménager (requis s’il y a création d’un terrain familial destiné à accueillir plus de deux résidences mobiles) peut porter à la fois sur l’aménagement du terrain et sur la création de constructions. En effet, l’article L 441-2 du code de l’urbanisme précise que si des constructions diverses sont prévues sur le terrain à aménager, le permis d’aménager peut également porter sur ces constructions : il ne sera pas nécessaire (après l’obtention du permis d’aménager) de demander une autorisation d’urbanisme pour chacune de ces constructions.

Attention toutefois : l’article précise que la réalisation des constructions doit être accessoire dans le projet d’aménagement du site pour qu’ils soient inclus dans la demande de permis d’aménager. Ce caractère accessoire est à apprécier au cas par cas mais pour qu’il puisse être établi il faut que les constructions ne constituent qu’une partie mineure de l’ensemble du site aménagé et que leur édification soit directement nécessaire au projet d’aménagement.

Un terrain familial peut être soit locatif, ses emplacements étant alors destinés à être loués, soit en pleine propriété, c’est-à-dire exclusivement utilisé par son ou ses propriétaires.

Les terrains familiaux en pleine propriété

Ceux-ci ne sont pas soumis à une réglementation particulière, leurs aménagements et équipements sont donc uniquement soumis aux règles d’urbanisme applicables sur la parcelle.

Une fois un terrain familial en pleine propriété créé dans les règles, il est possible :

• Si le terrain est créé suite à l’obtention d’un permis d’aménager et que ce permis d’aménager inclut l’installation de certaines résidences mobiles constituant l’habitat permanent des gens du voyage, celles-ci peuvent être implantées sans demander une nouvelle autorisation d’urbanisme (en application de l’article L 441-2 du code de l’urbanisme)
• D’y implanter des habitats légers (hors RML) en respectant le droit commun des constructions
• De modifier ce terrain via une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis d’aménager modificatif, par exemple pour augmenter le nombre d’emplacements

Les terrains familiaux locatifs

Les terrains familiaux locatifs sont soumis à la réglementation précisée par le décret n° 2019-1478 du 26 décembre 2019 relatif aux aires permanentes d’accueil et aux terrains familiaux locatifs destinés aux gens du voyage et pris pour l’application de l’article 149 de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et la citoyenneté.

Les règles essentielles précisées dans ce décret sont les suivantes pour les terrains familiaux locatifs :

• Tout terrain familial locatif dispose d’au moins deux places pour résidence mobile
• Chaque place pour résidence mobile dispose d’une superficie minimum de 75 m2, hors espaces collectifs, hors bâti, hors espace réservé au stationnement de véhicules et circulations internes de l’aire ou du terrain.
• L’espace réservé au stationnement est contigu à chaque place et permet d’accueillir au moins deux véhicules.
• Les places et les espaces réservés au stationnement disposent d’un sol stabilisé, restant porteur et carrossable en cas d’intempérie et dont la pente permet d’assurer le stationnement sûr des résidences mobiles.
• L’aire et le terrain comportent au moins un accès routier et une desserte interne permettant une circulation appropriée.
• La collecte des déchets ménagers et des déchets assimilés est réalisée de la même façon que pour les habitants de la commune. La collecte des ordures ménagères est assurée au moins une fois par semaine pendant leur période d’ouverture ou d’occupation, à partir d’un point de dépôt spécialement aménagé sur les terrains ou dans leur proximité immédiate.
• Un ménage ne peut se voir attribuer qu’un seul emplacement.
• Toute construction ou toute transformation des locaux ou équipements par le locataire est soumise à un accord écrit du propriétaire. Des travaux d’adaptation des constructions existantes aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie peuvent être réalisés avec l’accord du bailleur.

Tout terrain familial locatif est clôturé, raccordé à un système d’assainissement et dispose des équipements suivants :

• Des points d’eau et prises électriques extérieurs dont le débit et la puissance sont suffisants pour des résidences mobiles, étant équipé de compteurs individuels pour l’eau et l’électricité
• Une pièce de séjour disposant :

• d’un espace de cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide ;
• d’un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre

• Un bloc sanitaire pour une à six résidences mobiles qui intègre au moins un lavabo, une douche et deux cabinets d’aisance et dont l’accès doit être possible depuis l’extérieur et depuis la pièce destinée au séjour.
• La pièce destinée au séjour et le bloc sanitaire doivent :

• être accessibles aux personnes en situation de handicap
• assurer le clos et le couvert, avec des accès en bon état d’entretien et de solidité et protégés contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau
• être protégées contre les infiltrations d’air parasites : les portes et fenêtres ainsi que les murs et parois donnant sur l’extérieur présentent une étanchéité à l’air suffisante
• disposer d’une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques de la pièce
• disposer d’une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur des constructions la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale des occupants
• disposer d’une installation d’évacuation des eaux usées empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon
• disposer d’un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant des constructions ainsi que le fonctionnement des appareils électriques en lien avec l’usage de ces dernières

A l’issue des travaux et avant la mise en location, le terrain familial locatif doit faire l’objet d’un contrôle afin de vérifier qu’il est conforme aux prescriptions prévues aux articles 2 et 13 du présent décret. Le rapport de vérification est établi par une personne physique ou morale qui peut être soit un architecte, soit un contrôleur technique titulaire d’un agrément l’autorisant à intervenir sur les bâtiments, soit un bureau d’études techniques, soit un ingénieur conseil, soit (en l’absence de maître d’œuvre) le maître d’ouvrage. Les modalités de ce contrôle et le modèle du rapport de vérification sont précisées dans l’arrêté du 8 juin 2021 pris pour application du décret n° 2019-1478 du 26 décembre 2019 relatif aux aires permanentes d’accueil et aux terrains familiaux locatifs destinés aux gens du voyage et pris pour l’application de l’article 149 de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et la citoyenneté.

Les terrains sont attribués par le bailleur selon une procédure encadrée :

Lors de leur mise en service et lorsqu’ils sont vacants, le bailleur procède à des mesures de publicité pour en informer les gens du voyage par le biais, au moins, d’un affichage en mairie, d’une information des associations de gens du voyage représentées au sein de la commission départementale consultative des gens du voyage ou à défaut au sein de la Commission nationale consultative des gens du voyage, ainsi que d’une mise en ligne sur le site internet de l’établissement public de coopération intercommunale ou de la commune, lorsqu’il existe.

La liste des pièces justificatives pouvant être exigées par le bailleur auprès des candidats à la location de terrains est précisée dans l’annexe IV de l’arrêté du 8 juin 2021.

Pour l’attribution des terrain, il est notamment tenu compte du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions d’habitat actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

Les demandes sont examinées par une commission d’attribution créée par le président de l’intercommunalité ou le maire.

Chaque bail doit être conforme à un modèle type précisé dans l’annexe V de l’arrêté du 8 juin 2021. Il doit comprendre :

• sa date de prise d’effet
• sa durée, qui ne peut être inférieure à 3 ans
• ses modalités et conditions de renouvellement et de résiliation
• le montant du loyer, le cas échéant les conditions de sa révision éventuelle
• le montant du dépôt de garantie, au maximum équivalent à un mois de loyer et acquitté à la signature du bail
• la désignation de la surface louée
• la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont le locataire a la jouissance
• un état des lieux d’entrée et de sortie doit être annexé au bail

Tout terrain familial locatif doit posséder un règlement intérieur conforme au règlement type inclus en annexe du décret n° 2019-1478 du 26 décembre 2019.
Étant également une résidence démontable, toute résidence mobile peut également être installée au niveau des terrains d’accueil pour résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs, abordés dans la section suivante.

Les terrains d’accueil pour résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs

Pour pouvoir accueillir des résidences démontables sur un site, il est possible pour toute personne privée ou publique d’y instaurer un terrain d’accueil destiné à accueillir des résidences démontables.

Comme le précise l’article L 444-1 du code de l’urbanisme “ces terrains doivent être situés dans des secteurs constructibles” (voir chapitre 3 pour préciser la notion de secteur constructible) dont font partie certains STECAL (voir section 3.2.3).

La création d’un terrain accueillant des résidences démontables est soumise :

• A déclaration préalable de travaux si les résidences démontables ont une surface de plancher combinée inférieure à 40 m² (article R. 421-23 l) du code de l’urbanisme)
• A permis d’aménager, si le nombre de résidences démontables sur le terrain est égal ou supérieur à deux et que leur surface de plancher combinée est égale ou supérieure à 40 m² (article R. 421-19 m) du code de l’urbanisme)

Au dossier classique du permis d’aménager ou de la déclaration préalable de travaux, il faut joindre « une attestation permettant de s’assurer du respect des règles d’hygiène et de sécurité, notamment de sécurité contre les incendies, ainsi que des conditions dans lesquelles sont satisfaits les besoins des occupants en eau, assainissement et électricité » – ce document est obligatoire si (et seulement si) les résidences mobiles prévues seront indépendantes vis-à-vis des réseaux publics (article R. 441-6-1 du code de l’urbanisme).

Vous noterez qu’un terrain d’accueil à vocation à accueillir au moins deux résidences démontables : si le projet consiste à mettre en place une seule résidence démontable sur le site, sans ambition d’accueillir une ou plusieurs autres résidences démontables, la création d’un terrain d’accueil n’est pas adaptée. L’implantation d’une seule résidence démontable est soumise au droit commun de la construction.
La réglementation n’impose pas d’aménagements ou d’équipements pour les terrains d’accueil pour résidences démontables, il faudra donc se référer aux règles d’urbanisme applicables sur la parcelle pour connaître les obligations applicables dans chaque projet.

Une fois un terrain d’accueil créé dans les règles, il est possible :

• Si le terrain est créé suite à l’obtention d’un permis d’aménager et que ce permis d’aménager inclut l’installation de certaines résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs, celles-ci peuvent être implantées sans avoir à demander à nouveau une autorisation d’urbanisme (en application de l’article L 441-2 du code de l’urbanisme)
• D’y implanter des habitats légers (hors RML) en respectant le droit commun des constructions
• De modifier ce terrain via une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis d’aménager modificatif, par exemple pour augmenter le nombre d’emplacements

Comme vous pouvez le constater ces solutions foncières ne sont pas les plus simples à mettre en place et sont conditionnées à de nombreuses règles. Le mieux est de se faire accompagner par un notaire ou un avocat spécialiste de l’immobilier pour s’assurer que votre projet respecte bien toutes les conditions.

Crédit photos : Pascal Faucompré, Build Green