Construire ou rénover : les critères subjectifs [1/3]

Qui, candidat à l’accession à la propriété ou souhaitant changer d’habitation, ne s’est pas posé cette question épineuse “Construire ou rénover?” ?

Les réponses, car bien sûr elles sont multiples, ne permettent pas, généralement, de trancher de façon nette.

Normal, la frontière n’est pas nette entre les 2 : construire, facile à définir, rénover, ça commence à quel moment, – est-ce lorsque les volumes initiaux sont inchangés ? – est-ce un rapport entre valeur initiale et valeur nouvelle apportée ? – est-ce un % maximal de travaux à ne pas dépasser par rapport à la valeur d’achat du bien ?

Une construction neuve ou une réhabilitation d’ancien, le choix est soumis à de nombreux critères et/ou paramètres.

Parmi ces paramètres, il en est un qui, bien que subjectif, nous semble très important, peut-être le plus important : “quel type d’habitat m’attire, plutôt du neuf, plutôt de l’ancien ?”

Un autre critère, rarement pris en compte, nous semble pourtant très important : l’environnement, dans le sens de l’impact du choix sur les émissions de gaz à effet de serre, la consommation de ressources fossiles …

Nous allons, au fil de cet article, aborder les aspects subjectifs, les aspects objectifs seront abordés prochainement dans un autre article spécifique et un troisième est dédié aux aspects techniques.

 

A lire dans ce dossier « Construire ou Rénover »:

 

Préalable

Le postulat de départ est que la construction ou la rénovation se situeront géographiquement dans un périmètre raisonnable selon les critères développés ici dans l’article « Qu’est-ce qu’un habitat écologique selon Build Green ?« , que les travaux seront seront réalisées dans les règles de l’art, en respect de la législation, en respect également de ce que sont les valeurs de Build Green : respect de l’environnement, respect des occupants, bonne intégration dans le site; en cas de rénovation, respect de la maison dans sa nature d’origine, tant technique qu’en terme de matériaux (par exemple, pas de mortier ou béton au ciment Portland sur, dans ou contre des murs anciens en pierre montés à la chaux ou en pisé) …

Envie, attirance par rapport au type d’habitat

Au-delà de tout critère objectif, au-delà des voix de la sagesse qui ne manqueront pas de se faire entendre, parfois même de façon assourdissante, au-delà des conseils des soutiens financiers, au-delà de tout, chacun a ses aspirations.

Construction neuve

Construire du neuf, c’est se donner toutes possibilités de choix de matériaux et/ou de techniques, c’est une bien plus grande possibilité d’opter pour des matériaux “modernes” malheureusement souvent développés sans réel souci de l’environnement. A moins d’opter pour des constructions neuves prenant en compte l’écologie, relativement spécifiques, telles que nous l’avons déjà abordé ici : en terre, à ossature bois, isolées en paille, ou de petites dimensions telles que Tiny houses, micro-maisons ou encore, faisant largement appel au recyclage tel que les Earthships, la plupart des maisons neuves actuellement construites prennent assez peu en compte les points suivants :

Emission de Gaz à Effet de Serre

Beaucoup de matériaux récemment développés l’ont été avec l’objectif principal d’être faciles à mettre en œuvre. Ils peuvent nécessiter beaucoup d’énergie pour leur fabrication, par exemple il faut chauffer beaucoup plus pour fabriquer du ciment que pour fabriquer de la chaux, il faut également infiniment plus chauffer les ingrédients pour produire des isolants fibreux minéraux que pour des isolants biosourcés …

Chauffer, c’est consommer de l’énergie, le plus souvent fossile et, alors, relâcher en grande quantité du CO2 stocké dans le sol depuis le carbonifère. Nous avons abordé cet aspect ici dans un article intitulé “Carbone, et si on se trompait de combat ?
Certains sont directement issus de la pétrochimie (isolants polystyrène et polyuréthane, coffrages polystyrène) et ils émettent (ou émettront lors de la déconstruction) de grandes quantités de CO2.

Ressources fossiles

Les matériaux récents font souvent appel aux ressources fossiles. Certes, il est possible de ne pas se poser de questions sur ce plan car il n’impacte pas directement, a priori, la vie des occupants ou des divers acteurs qui vont les mettre en œuvre, quoi que …Nous vivons tous sur une planète qui, à l’échelle de notre durée de vie, est finie.

Consommer ces ressources, sans discernement, simplement pour satisfaire les besoins des générations actuelles c’est gravement compromettre la possibilité pour les générations futures, de disposer de quoi satisfaire leurs propres besoins.

Si ce critère peut apparaître subjectif à un instant T, aujourd’hui, il va, inévitablement, devenir objectif et obsessionnel pour nos descendants.

En effet, certaines ressources ont déjà été largement consommées et ne seront plus disponibles dans :

  • étain : environ 30 ans,
  • Zinc, Plomb : entre 40 et 50 ans,
  • Pétrole : moins de 50 ans,
  • Cuivre : environ 60 ans,
  • Fer : moins de 90 ans

Ces échéances sont pour un demain tellement proche qu’il apparait que ne pas en tenir compte serait, a minima, très égoïste !

COV CIOV

Beaucoup des matériaux mis en œuvre dans le bâtiment conventionnel émettent des COV et/ou CIOV. Nous avons abordé ce thème ici dans un article intitulé : “COV : ce qu’on ne nous dit pas”.

Ces éléments ont un impact très important pour notre santé, nous ne pouvons, nous ne devons pas l’ignorer.

Achat d’ancien

Emission de GES

Une première évidence : une maison ancienne n’émettra pas de GES du fait de ce qui est déjà construit. Leurs éventuelles émissions (souvent d’ailleurs moins importantes que pour la construction neuve car matériaux anciens, peu émetteurs) ont déjà été prises en compte, pas d’émission nouvelle pour ce poste. Ceci est vrai particulièrement pour le CO2.

Beaucoup d’habitats anciens ont été édifiés avec des matériaux à très faible impact, hormis leur extraction et leur transport.

Ressources fossiles

Tous les éléments déjà édifiés et conservés représentent une économie de ressources, tant fossiles que renouvelables.

COV CIOV

Comme pour les émissions de GES, comme pour les économies de ressources, opter pour l’achat d’un habitat ancien, c’est faire le choix d’un bâti probablement très peu émetteur de C(I)OV, voir pas du tout.

Neuf versus Ancien

Pour qui la vue d’un angle imparfait, d’un élément de niveau … pas de niveau, d’un mur droit … un peu tordu sont inconcevables,

Pour qui un escalier qui craque un peu n’est pas acceptable, des portes un peu basses, insupportables,

… alors, pas de doute, celui-ci ou celle-là doivent chercher un terrain constructible plutôt que de l’ancien à rénover.

Pour qui rien n’est plus beau que l’imperfection d’un mur,

Pour qui la charge du vécu, les interrogations sur la vie de ceux qui ont posé ou entretenu un vieux parquet est une jouissance intellectuelle,

Pour qui de longues démarches administratives sont inconcevables,

Pour qui adore le vieux, l’ancien, sous toutes ses formes,

… alors, pas d’hésitation, celui-ci ou celle-là doivent s’orienter vers l’acquisition d’une vieille bâtisse à rénover.

Au final :

C’est comme chacun aime, conformément à l’adage populaire : “les goûts et les couleurs, ça ne se discute pas !

Confort

Le confort, notion subjective s’il en est. Nous prendrons pour postulat que c’est un état dans lequel un habitant se sent bien, hors toute notion de température, battant ainsi en brèche le paradigme qui, anormalement et trop souvent, nous incite à penser que chaleur et confort sont  synonymes.

Il est infiniment plus complexe et, entre autres, dépendant de la température de tous les éléments qui nous entourent, et du fait que les écarts de cette température seront minimes. Les micros-courants d’air, les convections, sont synonymes d’inconfort.

Une humidité relative trop faible ou trop élevée le sont aussi.

Un défaut de stabilité de température sera très rapidement source de ressenti négatif.

Construction neuve

Il est, théoriquement, facile de rendre un habitat neuf performant au plan thermique, ceci sous l’angle du maintien l’hiver et/ou l’été à une température déterminée. Il suffit, pour se faire, d’opter pour les bons matériaux.

Par contre, si la bâtisse ne dispose pas d’inertie, si les isolants ne présentent pas les niveaux minimum de déphasage propres à ralentir le transfert des calories, si la gestion de la vapeur d’eau n’y est pas bien assurée, il sera nécessaire de chauffer à quelques degrés de plus pour compenser ces sources d’inconfort.

Achat d’ancien

Une maison ancienne, malgré toutes les contraintes supplémentaires qu’elle porte en elle, notamment en terme de matériaux (pierre, pisé, briques pleines …), d’âge (parfois le poids des ans a fait son œuvre : déformations, usure …), est souvent plus stable dans sa température, meilleure régulatrice des flux de vapeur au travers des parois (sous réserve de ne pas y faire n’importe quoi en terme de travaux).

Il faut cependant être assez prudent avec les maisons édifiées depuis le milieu des années 1970, en parpaings ou en briques, que certains pensent isolées, mais que veut dire isolé dans leur cas ?

Hors cette période de 1970 à nos jours, une maison ancienne sera probablement un  peu plus coûteuse à chauffer qu’une maison neuve bien conçue et bien construite avec les bons matériaux.

Neuf versus Ancien

Chacune des options présente des avantages et des inconvénients, pour le neuf, un niveau de confort un peu moins élevé mais moins coûteux à atteindre, l’ancien, un confort un peu plus élevé (à condition d’y avoir réalisé correctement les travaux nécessaires) mais avec un coût de chauffage supérieur.

A noter qu’il serait possible, pour qui le voudrait, d’amener une maison ancienne au même niveau de performance thermique, donc de coût de chauffage, qu’une maison neuve.
Cependant vouloir y parvenir nécessiterait probablement trop de consommation de matière première et d’énergie dans la réalisation des travaux pour rendre cet investissement pertinent.

Il apparaît d’emblée qu’il est difficile de trancher entre le neuf et l’ancien sur ce plan.

Environnement

Il faut prendre en considération tous les aspects développés sur et autour de ce qu’est un habitat écologique pour apprécier ce volet. Les critères à prendre en compte on été développés ici dans l’article intitulé “Qu’est-ce qu’un habitat écologique selon Build Green ?”. Sans tous les re-développer, il semble important de rappeler à quel point, construction neuve ou habitat ancien, il est important de se ménager des déplacements les plus limités possibles.

Construction neuve

Lorsque le projet est de construire une maison individuelle, il implique forcément de la consommation de foncier, lequel ne sera plus disponible pour son usage précédent … En France, tous les développements nouveaux, tant pour l’habitat que pour le tertiaire, le commerce, l’industrie ou les déplacements, engendrent la disparition tous les 10 ans de l’équivalent du département de l’Aube.

La consommation de matières premières et d’énergie pour produire le gros œuvre sont très importants. La construction et l’entretien ds voies nouvelles créées pour la desserte de ces nouveaux habitats le sont aussi.

construire versus-renover. Impact environnemental. Etude the National Trust for Historic Preservation, The Greenest Building: Quantifying the Environmental Value of Building Reuse, 2011 - Source Ecohabitation.com

construire versus-renover. Impact environnemental. Etude the National Trust for Historic Preservation, The Greenest Building: Quantifying the Environmental Value of Building Reuse, 2011 – Source Ecohabitation.com

Achat d’ancien

Faire le choix de l’ancien, particulièrement pour les “maisons de ville ou village”, c’est économiser beaucoup de foncier. C’est aussi économiser beaucoup d’émissions de Gaz à effet de Serre.

Un bâtiment ancien représente un gros œuvre en place, des ressources fossiles qui ont déjà été mobilisées, des émissions de GES effectives lors de la construction mais qui, de fait, représentent une économie certaine des nouvelles émissions qui seraient générées par la construction d’un gros œuvre neuf équivalent.

Par ailleurs, ces bâtis anciens, s’ils ne sont pas réhabilités, rénovés, soit continueront à émettre des GES en excès lors de leur exploitation, soit devront être détruits et recyclés, ce qui représente également une consommation d’énergie et des émissions de GES.

Neuf versus Ancien au plan environnemental

Si une construction neuve est probablement plus efficace thermiquement qu’un bâti ancien rénové et engendrera donc moins de consommation d’énergie pour son exploitation, cette économie est à opposer à celle réalisée sur le bâti ancien en évitant sa construction totale … match difficile, si ce n’est impossible, à trancher !

Conclusion

Le mieux ne serait-il pas que chacun, selon ses aspirations, aille vers ses amours et/ou envies.

Quelques rappels pour l’une et/ou l’autres des options :

  • Une maison mal ciblée quant à son exposition, ne verra pas la chose s’améliorer au fil des ans. Si elle ne voit pas le soleil le 1er hiver, cette situation sera irréversible !
  • Si les commodités (commerces, écoles …) ou le travail sont éloignés, là non plus, pas d’amélioration à attendre !

Pour le reste, est-il nécessaire de rappeler que lors de la construction d’une maison neuve, il faudra bien choisir les matériaux et les techniques les plus pertinents possibles ?

Est-il nécessaire de rappeler que la maison ancienne choisie, souvent bien plus ancienne que nous, devra survivre aux aménagements, transformations et travaux qu’on va lui infliger !

Rappelons-nous que l’éternité n’est pas une notion applicable aux bâtis, neufs ou anciens : les aménagements d’aujourd’hui, à la pointe de la technique et de la mode, seront obsolètes et ringards demain !

Faites pour vous, en respect de la planète, de l’environnement en général, du vôtre en particulier, performant, durable, recyclable … mais avant tout, pour vous !

 

A lire dans ce dossier « Construire ou Rénover »:

 

Crédits Photos : Pixabay

Claude Lefrançois
Dans le bâtiment, par passion, depuis presque 40 ans,
Ancien charpentier, ancien artisan, ancien constructeur de Maisons à Ossature Bois, ancien maitre d'œuvre,
Ancien et encore formateur à l'isolation bio-sourcée, • Titulaire d'un brevet de construction de MOB en kit,
Conférencier dans plusieurs domaines liés à l'éco-construction, l'éco-isolation,
Youtubeur via des vidéos sur, dans un premier temps, l'isolation et l'efficacité énergétique et, parce qu'il faut aller plus loin, futurement, plus largement, le bâtiment responsable et pertinent,
Initiateur et administrateur d'un groupe sur Facebook : Rénovation pertinente »

2 réflexions sur “Construire ou rénover : les critères subjectifs [1/3]

  1. Outre ces critères, l’emplacement est important dans le choix de construire ou de rénover. Vous aborderez sans doute ce critère dans la suite du dossier. Au Québec, par exemple, la Loi de protection du territoire agricole limite les possibilités de construire de nouvelles habitations à la campagne. Lorsqu’un emplacement avec vues imprenables nous séduit, il est parfois plus facile d’acheter une vieille maison et de la rénover. Parfois, il est permis de remplacer la vieille maison par une nouvelle construction, mais pas toujours.

    • Merci Micheline Gaudreau pour votre apport.
      Nous avions légèrement souligné dans notre conclusion la nécessité de bien choisir le lieu d’implantation cependant, à la lecture de votre commentaire, il apparaît nécessaire « d’enfoncer le clou ». Nous avons donc complété notre article dans sa partie « Préalable » en rappelant ce que vous soulignez et qui, comme souvent lorsqu’il est fait appel au simple bon sens, est trop souvent oublié. Nous avons aussi mis un renvoi vers un autre article dans lequel ce point a été plus longuement traité.

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