Bail réel solidaire : comment acheter un bien sans son terrain ?

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Saviez-vous qu’il est possible d’acquérir un appartement ou une maison en dissociant le terrain ? Cela s’appelle un bail réel solidaire. On vous explique les conditions, avantages et obligations de ce dispositif immobilier fort intéressant …

L’acquisition d’un bien immobilier devenant de plus en plus compliqué entre le coût du foncier, des biens, des matériaux et des taux d’intérêt qui grimpent inexorablement avec l’inflation, parmi les solutions alternatives, le bail de longue durée est une solution particulièrement attractive.

Le BRS est un bail de longue durée, créé en 2016, permettant à des organismes fonciers solidaires (OFS) de distinguer le foncier (dont ils restent propriétaires) du bâti, et ainsi de céder des droits réels sur le bâti à des familles modestes, qui occuperont le logement à titre de résidence principale.

Comment fonctionne le bail réel solidaire ?

Les organismes de foncier solidaire (OFS) ont été introduit dans le code de l’urbanisme par la loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). Ils constituent des organismes à but lucratif avec pour objectifs d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, afin de constituer un parc  pérenne d’accession à la propriété ou à la location de ménages modestes.

Le bail réel solidaire (BRS) repose sur le fondement des articles L. 255-1 à L. 255-19 et R. 255-1 à R. 255-9 du code de la construction et de l’habitation. Ce contrat par lequel un organisme de foncier solidaire (OFS) consent à un preneur, s’il y a lieu avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété des logements, sous des conditions de plafonds de ressources, de loyers et, le cas échéant, de prix de cession.

Le BRS permet à des ménages d’accéder à un logement en-dessous des prix du marché. Ces ménages ne pourront revendre le logement qu’à un prix de cession encadré, inférieur au prix du marché, et à un ménage répondant aux mêmes critères de ressources auxquels ils étaient soumis.

Qui peut bénéficier d’un bail réel solidaire ?

Ce bail s’adresse uniquement aux ménages modestes, sous plafond de ressources, qui louent du foncier, contre une redevance modique, à un OFS, pour y faire construire un logement.

Le bail réel solidaire est porteur d’une innovation juridique concernant le renouvellement de la durée du bail à chaque cession des droits réels, attachés au bâti, sous réserve que le nouvel acquéreur remplisse les conditions de ressources. Ce renouvellement du bail permet de contrer l’effet de baisse de la valeur du bâti à mesure que l’on approche de la fin du bail, comme dans un bail classique dont la durée ne peut être prolongée. Avec le bail réel solidaire, le propriétaire du bâti voit la valeur de ses droits maintenue dans le temps. Cela offre donc aux ménages modestes le moyen de se constituer un patrimoine immobilier.

Les collectivités sont particulièrement friandes du dispositif et créent leur propre OFS pour éviter d’exclure les catégories sociales les plus modestes des villes. Le secteur privé se montre lui aussi très intéressé. Conçu au départ pour répondre aux besoins de logements dans les zones tendues avec une offre de logements neufs, le BRS a également trouvé son utilité dans certaines zones rurales, dans l’ancien.

Les avantages et obligations d’un bail réel solidaire ?

Ce bail à vocation sociale présentent donc de nombreux avantages :

  • Le prix d’acquisition est réduit du coût du terrain, généralement entre 15 et 30 % du prix final et plafonné aux plafonds de prix du PSLA*.
  • Le bien bénéficie d’une TVA à taux réduit, s’il s’agit d’un logement neuf.
  • Tous les avantages d’un programme neuf, et d’une accession sécurisée.
  • Un abattement de 30 à 100% de la taxe est possible foncière sur la propriété bâtie, si la commune le décide.

 

* Le PLSA est le plafonds de revenus et de prix de l’accession coopérative proposés par les Coop’HLM en accession sociale à la propriété. Il dépend du classement des communes en zones A, B1, B2 et C, qui est déterminé par arrêté.

Par exemple, à Paris, une personne seule devra ainsi gagner moins de 33.400 euros par an pour en bénéficier. Selon la fédération des Coop’ HLM, l’économie peut atteindre 40% pour l’acquéreur, voire plus, par rapport au privé.

 

Les obligations à connaître :

  • Le logement est obligatoirement une résidence principale.
  • À l’entrée dans les lieux, il faut respecter les plafonds de revenus du PSLA.
  • A prévoir, une redevance correspondant au droit d’occupation du terrain et aux frais de gestion du propriétaire du terrain.

 

Le terrain étant dissocié du bâti à la vente, l’un des risques est d’avoir une spéculation sur le foncier. Il ne faudrait pas que des propriétaires vendent leur terrain plus cher en se disant qu’il trouvera toujours son client dès lors qu’on peut faire un BRS et lisser le prix du foncier sur 80 ans », explique toutefois Marianne Louis, déléguée générale de l’Union sociale pour l’habitat (USH), qui représente les bailleurs sociaux à BatInfo.

 

Cette formule proposée notamment par les COOP’HLM et l’USH permet de trouver un logement, peut-être, là où vous pensiez que vous ne pouviez pas devenir propriétaire.

Plus d’infos sur les OFS et où trouver ces organismes de foncier solidaire (pdf)

Crédit photos : Rudy and Peter Skitterians ,Werner Moser, Paul Brennan de Pixabay

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Pascal Faucompré
Editeur et Rédacteur en chef de Build Green, le média participatif sur l'habitat écologique et pertinent. Passionné par le sujet de l’éco-construction depuis 2010. Également animateur de nombreux réseaux sociaux depuis 2011 et d'une revue de web sur : Scoop.it

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