Autoconstruction écologique : quid de la revente du bien ?

Faut-il revendre une maison auto-rénovée ou auto-construite juste après la réalisation des travaux ? Voici la question que s’est posée « Comme un pingouin dans le désert » dans une vidéo. Une expérience intéressante que je ne pouvais m’empêcher de vous partager pour y apporter mon commentaire.

Le contexte

Un couple a fait le choix d’auto-construire leur maison sur un terrain à la campagne avec pour objectif d’être le plus autonome possible. Ils ont partagé leur aventure sur une chaîne Youtube qui a eu un vif succès.

Une fois la maison (presque) terminée, le couple se sépare (comme un majorité des auto-constructeurs) et se pose la question de la vente de leur bien.

Cette maison leur a coûté, entre le terrain (30 000€), les matériaux et équipements autour de 80 000€. Une somme très raisonnable au prix du m², surtout qu’ils ont fait le choix de matériaux écologiques, d’une isolation performante (75€ conso électrique pour l’hiver) et y ont mis tout leur cœur à l’ouvrage pour bien faire.

Selon mes informations (à confirmer) la maison fait aux alentours de 50/60 m² avec 1 pièce de vie, une chambre, salle de bains et se trouve à quelques kilomètres d’une petite ville avec commerces, donc en campagne profonde !

Ils décident de faire appel à 2 agents immobilier pour l’estimer. Et là une très, mais alors très grosse surprise leur attend sur l’avis de valeur !

Je vous laisse découvrir dans cette vidéo :

A noter que Build Green n’est pas responsable du l’utilisation du droit à l’image de l’animateur et agent immobilier très connu sur cette image de Une de la vidéo !

La vidéo de la construction en 6’30 :

La morale de l’histoire

Le propriétaire va garder la maison (la bonne affaire !) et ne regrette finalement pas son choix, car il s’y plaît vraiment et considère avoir beaucoup appris de son expérience.

Pour l’anecdote, je viens de passer 3 ans dans l’immobilier, en parallèle du développement de Build Green, dans une commune rurale à 15mm d’Angers par une 4 voies. Certes, je ne peux pas juger de la valeur de cette maison, ne connaissant pas bien leur secteur, l’environnement, … et Angers et sa région, étant devenu hors de prix, par rapport au marché de villes comparables. Mais je trouve toutefois que les agents immobiliers ont eu la main un peu lourde sur l’estimation.

C’est d’ailleurs assez symptomatique des maisons dites écologiques (mais que signifie maison écologique ?). En effet, pour en avoir eu à vendre dans mon secteur, leur valeur était souvent inférieure au marché et très difficile à vendre.

Pourquoi ? Un réel manque de recul sur ce type de construction et des a priori difficile à faire tomber (maison bois qui brûle, maison des 3 petits cochons, …).

Mais là n’est pas le pire à mon sens. Le problème, que n’aborde pas ce bienheureux propriétaire, est la garantie de la maison à sa revente. Et oui, comme il est auto-constructeur, il sera garant de ses travaux pendant 10 ans ! D’où certainement la décôte réalisée par certains agents immobiliers.

Enfin, lors de la revente, une plus-value peut être appliquée fiscalement du fait que les travaux n’ont pas été réalisés par des professionnels. Ainsi, dans le cadre d’une auto-construction, cette plus-value « est calculée à partir du coût des travaux de construction ; il s’agit uniquement des travaux réalisés avant l’achèvement de l’immeuble. Par coût des travaux, on entend notamment les frais d’architecte, les taxes et participations liées à la construction et les factures et mémoires des entrepreneurs de tous les corps d’État. Si les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, les heures de travail que vous avez effectuées personnellement ne sont pas prises en compte. Vous pourrez par contre déduire le prix d’achat des matériaux et les salaires et charges sociales des salariés que vous aurez directement employés. » (source)

Et dans le cas d’une auto-rénovation (sans facture de professionnels), c’est encore pire puisque la plus value sera calculée à partir de la valeur d’achat, sachant que la valeur des travaux ne peut être prise en compte dans le calcul de valorisation final, car seules les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration, payées par le vendeur et réalisées par une entreprise, peuvent majorer le prix d’acquisition du bien immobilier vendu. (source) Et là, cela n’est pas négligeable fiscalement au moment de la revente. J’ai connu quelques cas, de bricoleurs du dimanche, qui s’en sont mordus les doigts devant le notaire ! Ainsi, le prélèvement fiscal peut atteindre jusqu’à 40% du montant dépassant la valeur du prix d’achat. Pas négligeable !

Autre solution, attendre cinq ans après son achèvement, pour justifier de ces dépenses, qui seront alors évaluées forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition.

[Edit du 08/11/2021] Dans la majorité des cas, la plus value ne s’applique pas à la résidence principale. Selon le cas (revente entre propriétaires, dépendance, terrain, …), il convient de prendre conseil auprès de son notaire pour confirmer.

Pour conclure

Alors au final, faut-il s’inquiéter de la valeur de revente lors de l’achat d’une maison qu’on souhaiterait rénover de façon écologique ou pour la réalisation d’une éco-construction ? Je dirais que non, si vous pensez la revendre dans 10 ans au plus tôt, car les mentalités sur ce type de démarche évoluent dans le bon sens. En outre, comme le bon vin, ce type de maison prend de la valeur avec le temps, telles les maisons en pierre, de nos jours. Par contre, d’ici là, il faut espérer que vous n’aurez pas d’incident de la vie, car il est fort probable que vous ne retrouverez pas la valeur des travaux dans l’estimation de la maison.

C’est même de plus en plus le cas pour toute revente. Il est en effet difficile de valoriser le montant des travaux, bien que vous ayez fait le choix de matériaux de belles qualités ou encore mieux écologiques. En outre, compte tenu de l’évolution de nos engagements écologiques, il serait même prudent de dépenser utilement son argent dans des solutions durables et reyclables !

Pour toutes ces raisons, il est donc préférable de faire appel à des professionnels pour, d’une part, garantir la qualité des travaux, et surtout pour assurer la valorisation du bien.

Crédit Photos et plus d’infos : Comme un pingouin dans le désert

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Pascal Faucompré
Editeur et Rédacteur en chef de Build Green, le média participatif sur l'habitat écologique et pertinent. Passionné par le sujet de l’éco-construction depuis 2010. Également animateur de nombreux réseaux sociaux depuis 2011 et d'une revue de web sur : Scoop.it

9 réflexions sur “Autoconstruction écologique : quid de la revente du bien ?

  1. Bonjour,
    Dans cet exemple et pour sa valorisation, il faut prendre en compte le caractère atypique de cette maison avec notamment son esthétique extérieure. Ensuite il faut savoir que la majorité des agents immobiliers vendent que du m2. Il n’y connaissent pour la plupart rien à la construction et encore moins à la construction ossature bois. Donc pour eux l’utilisation des matériaux bio-sourcés couplée avec la recherche de performance énergétique et de confort pendant la période estivale, ça ne leur parle pas. Et donc, il ne faut pas espérer avoir une bonne estimation de sa maison avec ce type d’agent immobilier. Cependant, il peut y avoir des exceptions et on peut tomber sur des personnes qui approfondissent leurs connaissances techniques dans le domaine constructif et non pas que leurs techniques de vente. De plus, n’oublions pas que les agents immobiliers on toujours tendance à sous estimer un bien. Car leur intérêt est de vendre rapidement en optimisant leur investissement et ainsi, favoriser leur marge. Après il faut aussi prendre en considération qu’un particulier qui a fait une grosse rénovation ou autoconstruction totale aura tendance à sur-estimer son bien en faisant rentrer dedans trop d’affectif. Il faut donc trouver le juste milieu et vendre au prix du marché. Nombreux sont ceux aussi qui font estimer leur maison par des agences immobilières pour prendre la température et vendent ensuite de particuliers à particuliers. Ils économisent ainsi les frais d’agence. Et qui peut mieux qu’un particulier qui a construit ou rénové sa maison parler de sa maison ? Sûrement pas un agent immobilier. Sauf si comme moi, lors d’une rénovation suivie d’une vente, vous tombez sur un agent immobilier qui à la base est pro et en plus, a un bon coup de cœur pour votre maison. Lui ou elle sera vendre votre maison à sa juste valeur. Quant à la vente avant les 10 ans, il n’y pas de raison que l’agent immobilier intègre une décote pour cette raison sur le bien. Par contre, effectivement l’absence de garantie décennale peut refroidir des acheteurs. Ce qui est tout à fait normal. D’autant que la personne qui a construit la maison n’est pour la plupart du temps pas un professionnel du bâtiment. Une solution pour sécuriser l’acheteur peut consister lors du compromis de vente à ce que une certaine somme soit bloquée lors de la vente du bien pour éventuellement couvrir un sinistre. Cette somme sera bloquée pendant toute la durée de la couverture d’une décennale et sera restituée au vendeur une fois le délai révolu et en l’absence de sinistre. Après n’oublions pas que certains autoconstructeurs construisent leur maison mieux que des professionnels et que les sinistres sur une maison interviennent en général les premières années.
    Bien cordialement,
    Patrick Decanton

    • Bonjour Patrick,
      Beaucoup de points sur lesquels je suis en accord avec vous.
      Je vais donc répondre sur ce qui me semble discutable :
      « les agents immobiliers on toujours tendance à sous estimer un bien » : c’est rarement le cas, c’est même plutôt l’inverse en général, pour 2 raisons : le marché est en ce moment favorable à la vente et les agents sont commissionnés sur le montant de la vente.

      « un particulier qui a fait une grosse rénovation ou autoconstruction totale aura tendance à sur-estimer son bien en faisant rentrer dedans trop d’affectif » : oui et non, car souvent ces particuliers ne comptent pas leur temps et ne prennent en compte que la valeur des matériaux.

      « Quant à la vente avant les 10 ans, il n’y pas de raison que l’agent immobilier intègre une décote pour cette raison sur le bien » : si le bien est auto-construit, donc sans garantie décennale, c’est un véritable problème, mais que tous les agents immo ne prennent pas en compte.

      « Une solution pour sécuriser l’acheteur peut consister lors du compromis de vente à ce que une certaine somme soit bloquée lors de la vente du bien pour éventuellement couvrir un sinistre. Cette somme sera bloquée pendant toute la durée de la couverture d’une décennale et sera restituée au vendeur une fois le délai révolu et en l’absence de sinistre » : je connais pas d’agence ou de notaire qui proposent cette solution et j’ai bien peur que peu de vendeurs soient d’accord (compte tenu de la situation financière dans le cas présent)

      « certains autoconstructeurs construisent leur maison mieux que des professionnels et que les sinistres sur une maison interviennent en général les premières années » : le principal sinistre (via AQC) est lié au séchage de la dalle béton, avec des fissures sur carrelage. Mais un autre phénomène prend beaucoup d’ampleur, ce sont les fissures dues au mouvement de la construction, sur un sol argileux. Or ceci peut intervenir dans les 2 ans comme dans les 10 ans en fonction des phénomènes climatiques (certes de plus en plus rapprochés).

      • Bonjour Pascal,
        Les agences immobilières sont là pour faire du business. Le soucis de mon point de vue, est qu’elles adaptent leur estimation en fonction de la tendance du marché. Et effectivement aussi dans le sens que vous évoquez. C’est pourquoi pour moi à titre personnel, je ne fais et ne ferai jamais confiance à l’estimation d’un bien pas la seule valorisation par des agences immobilières.
        Après pour le blocage des fonds, c’est pas commun certes, mais j’avais un voisin qui a été obligé de le faire. C’est d’ailleurs à ce moment que j’ai connu cette façon de procéder. Après je ne connais pas la tringlerie exacte de cette procédure.
        Bien cordialement,
        Patrick Decanton

    • Pour que la vente de votre logement ne soit pas taxable, il suffit que ce logement constitue votre résidence principale au moment de la vente. Peu importe la manière dont vous comptez utiliser le prix de vente par la suite.

      Qu’est-ce qu’une résidence principale ?
      C’est le logement qui constitue votre lieu de résidence habituelle et effective la majeure partie de l’année, et dans laquelle se trouve le centre de vos intérêts familiaux et professionnels. Il n’y a pas de condition légale de durée d’occupation minimale des lieux. Mais comme il faut pouvoir prouver, en pratique, que le logement constitue bien votre résidence principale, un délai d’un an est donc préférable.

      Il ne suffit pas de déclarer un logement comme étant votre résidence principale, il faut qu’il le soit réellement. Car, en cas de doute, le juge de l’impôt peut vérifier d’après différents critères si c’est le cas ou pas, et remettre l’exonération en cause en taxant la plus-value réalisée.

      Il peut par exemple mettre en évidence que votre consommation d’eau, d’électricité ou de chauffage ne correspondent pas à l’utilisation du logement en tant que résidence principale ainsi que vous l’aviez déclaré.

      Un logement dont on a déménagé reste-t-il exonéré de taxation à la plus-value?
      Il arrive fréquemment que le vendeur déménage avant d’avoir vendu son logement, et qu’un certain laps de temps s’écoule avant la vente. L’administration fiscale autorise le vendeur à bénéficier de l’exonération s’il vend son logement dans un délai d’un an après son départ.

      Pour bénéficier de l’exonération alors qu’il a déménagé, le vendeur ne doit pas avoir loué le logement ni y avoir logé gratuitement des proches.

      Les dépendances de la résidence principale sont-elles aussi exonérées de taxation à la plus-value ?
      Oui, les dépendances « immédiates et nécessaires » de la résidence principale vendues en même temps qu’elle : une cave, une place de parking, une chambre de service, un jardin privatif, une cour, mais aussi le terrain qui entoure la maison… bénéficient aussi de cette exonération. Toutefois, si la distance qui sépare la dépendance du logement est trop importante, l’exonération ne peut pas jouer.

      C’est le cas, par exemple, d’un garage situé à plus d’un kilomètre de la résidence principale, ou encore d’une chambre de service qui ne serait pas située dans le même immeuble que l’appartement vendu : l’exonération d’impôt sur la plus-value ne joue pas dans ces hypothèses.

      Cas particuliers de résidences principales
      En voici deux exemples :

      Vente de votre futur logement en cours de construction et exonération de plus-value
      Si vous achetez un logement sur plans ou que vous faites construire votre maison en vue d’en faire votre résidence principale, il peut arriver que vous ayez à revendre ce bien avant même qu’il ne soit achevé. Ce bien ne constitue donc pas encore votre résidence principale.

      Pourtant, vous pouvez quand même bénéficier de l’exonération à la double condition :

      d’être dans l’un des six cas suivants :

    • la vente est réalisée par des époux en instance de divorce,
    • des partenaires qui rompent un Pacs ou des concubins qui se séparent,
    • la vente a lieu à la suite d’une mutation professionnelle, ou pour cause d’invalidité du vendeur, de son partenaire ou concubin, ou suite au décès du conjoint, partenaire ou concubin du vendeur.
    • et de remplir les deux conditions suivantes :
    • – vous devez justifier que le bien était destiné à constituer votre résidence principale ;
      – vous ne devez pas être propriétaire du logement que vous occupez durant la construction de votre future habitation.

      Selon le motif invoqué, certains justificatifs sont à fournir :

    • si le bien est cédé par des concubins qui se séparent, ceux-ci doivent justifier de leur situation de concubinage, et pour des partenaires pacsés qui rompent leur Pacs, justifier de la conclusion d’un Pacs ;
    • Pour justifier de l’état de concubinage, vous pouvez fournir un certificat de vie commune ou de concubinage.
    • si la vente a lieu suite à une mutation professionnelle, vous devez être en mesure d’établir que la vente est consécutive à cette mutation ou à celle de votre conjoint ;
    • si le bien est vendu pour cause d’invalidité, vous devez démontrer que la vente intervient à la suite de votre invalidité ou de celle de votre conjoint correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième catégorie prévues à l’article L 341-4 du Code de la sécurité sociale.
    • Votre logement est une péniche : conditions d’exonération de la plus-value
      En réalité, une péniche est un bien meuble et n’est donc pas concernée par le régime d’imposition des plus-values immobilières. La vente d’une péniche ne devrait donc pas bénéficier, en principe, de l’exonération prévue en cas de vente de la résidence principale.

      Pourtant, l’administration fiscale considère que cette exonération s’applique dès lors que les trois conditions suivantes sont simultanément remplies :

      la péniche ne doit pas être destinée à la navigation ;
      elle est soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties ;
      et elle est effectivement utilisée au jour de la cession en un point fixe à usage d’habitation principale de son propriétaire.

  2. Le problème principal est la totale ignorance des agents immobilier concernant les maisons écolo, auto construites ou pas. D’ailleurs, même les impôts n’ont pas le formulaire correspondant à ce type de construction. J’ai un chalet de 20m2 en autonomie totale, donc pas relié à l’électricité et eau «de ville ». Et bien la bonne nouvelle est que l’administration fiscale va reconnaître ce type de construction. Par conséquence, mon chalet qui ne vaut pas grand chose aujourd’hui prendra de la valeur très bientôt uniquement parce que j’aurai un papier de l’administration fiscale à présenter au notaire et que vu les problèmes de réchauffement climatique, ce sera même le genre de maison très recherché parce que pas de facture d’électricité et d’eau qui explose. Donc, patience, tout vient pour qui sait attendre !

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