Pourquoi le secteur immobilier est-il le (plus) mauvais élève de la transition écologique ?

Dans de nombreux secteurs d’activités une révolution est en marche, dans un but très louable de réduire son impact écologique sur la planète. Les acteurs de l’alimentation, de l’habillement, du transport et de nombreux pans de l’industrie, de la distribution sont entrés dans une démarche RSE avec des objectifs ambitieux. Même la finance et l’assurance commencent à faire leur mea culpa et un grand nettoyage dans leurs investissements (pour sortir des énergies fossiles).

Mais il est un secteur qui n’a pas évolué d’une once depuis plus 50 ans et a même contribué à l’empirement de la situation, c’est celui de l’immobilier !

Et on ne parle pas ici des acteurs de la construction ou de la rénovation (artisans, architectes, maîtres d’œuvre, bureaux d’études, …) qui prennent de plus en plus conscience de leur impact sur l’environnement, mais de tous ces intermédiaires, dont l’utilité n’est pas forcément à remettre en cause, mais dont le seul but est de faire de la “rentabilité financière”. Ce sont les lotisseurs, les promoteurs, les agents immobiliers, et dans une moindre mesure les gestionnaires de patrimoine et les notaires !

Alors, je ne vais pas me faire beaucoup d’amis avec ce qui va suivre car je suis conscient que je tape dans une fourmilière bien établie depuis des générations, pour laquelle les références se situent entre Stéphane Plaza et Donald Trump (pas l’ancien président, le magnat de l’immobilier) ! La belle image de la réussite !

Il est temps de dire des vérités pour libérer les consciences et peut-être obtenir l’espoir d’un changement de cap, nécessaire à nos enfants (à qui nous laissons un héritage pitoyable) car le marché de l’immobilier va se transformer dans les 10 ans à venir

Alors que beaucoup de secteurs d’activité, souvent poussés par des réglementations ou la pression publique, font leur transformation, avec de temps à autre une bonne dose de greenwashing, si on regarde du côté de la filière immobilière, notamment les réseaux d’agences et de mandataires, la constatation est sans appel : aucune considération pour l’écologie ou même simplement l’aspect sanitaire. Bien au contraire, on y fuit ces considérations quand on tente d’en parler un tant soit peu avec ces acteurs. Et je vais essayer de vous expliquer pourquoi …

 

Un contributeur à la spéculation immobilière

La loi Hoguet existe depuis le 2 janvier 1970 et depuis seule la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014

vient apporter quelques aménagements pour assainir quelque peu  la profession. Cela veut dire que cette activité, instituée sous un régime capitaliste, n’a véritablement pas évolué depuis un demi-siècle

Rappelons le principe : 

La loi Hoguet vise à réglementer et à accréditer les professionnels du secteur immobilier en les obligeant à : 

  • posséder une assurance de responsabilité civile professionnelle ;
  • être titulaire d’une carte professionnelle carte T ou G ;
  • posséder une garantie financière ;
  • détenir un mandat écrit ;
  • tenir un registre des mandats ;
  • délivrer un reçu pour les sommes versées ;
  • respecter les obligations administratives.

 

Ce sont donc juste des prestataires, rémunérés pour leurs intermédiations entre vendeurs et acquéreurs. Alors, soyons honnêtes, ils font un peu plus que cela, en estimant les biens, réalisant la publicité, les compromis de vente et le suivi chez le notaire. Mais cela mérite-t-il une telle rémunération, si on les compare aux émoluments d’un notaire par exemple (sans service transaction) ? A noter, que ce qu’on appelle communément les “frais notaires” ou “frais d’acte” sont constitués en moyenne à 80% de taxes pour la commune, le département, la région et l’État. 

Au-delà de la question de la rémunération, qui ajoute une plus-value financière au bien, se pose le problème de l’estimation. Et en ces temps de pénurie de biens, beaucoup d’acteurs ont la tentation de faire déraper les prix. Et notamment certains mandataires, dont le portefeuille est beaucoup plus difficile à constituer qu’une agence ayant pignon sur rue. 

Et comme ces derniers ont vu leur nombre multiplié par 10 en moins de 5 ans (environ 35 000 en 2020), vous imaginez un peu l’effet d’échelle sur le marché national

En dehors de ces considérations juridiques et financières, se pose la problématique de la moralité, surtout quand on s’intéresse au sujet du foncier. Si le prix du mètre carré de l’immobilier a sensiblement bien augmenté depuis la dernière crise de 2008, le tarif du terrain à bâtir a, quant à lui, complètement explosé. Vous allez me dire que plusieurs facteurs y ont contribué (pénurie en milieu urbain et péri-urbain, réglementation alourdissant la note du prix de vente, …), mais ces prix au m² sont-ils réellement justifiés si on compare une parcelle de 1980 à 2020 ? De visu, pas beaucoup d’évolution, non ?

Et on peut aussi en dire autant pour des biens anciens (dans les 1ère et 2ème couronnes de grandes villes) qui seraient à rénover. Leurs prix deviennent déraisonnables alors qu’il faut souvent rajouter autant voire plus de travaux à l’achat. 

On arrive aujourd’hui pour certaines régions (sans parler de Paris) à des prix immobiliers tellement délirants qu’aucun couple primo-accédant smicard ne peut se permettre d’acheter, sans un apport de 10 à 30% du montant et un crédit sur 25 ans minimum. Ce qui sclérose finalement le marché en limitant le nombre de biens à vendre. 

Cette spéculation va aussi avoir une autre conséquence, le vieillissement du parc immobilier. Faute de moyens beaucoup de gens achètent mais ne rénovent que la partie esthétique du bien (peinture, cuisine, salle de bains), sans y mettre de véritables moyens (pourtant quelque peu aidé par l’Etat) sur le principal : l’efficacité énergétique

Peu de considération pour le bien immobilier

Si on prend l’exemple du diagnostic de performance énergétique (DPE) qui existe depuis juillet 2007 et va voir évoluer en 2021 son mode de calcul, on découvre dans les enquêtes d’opinion et surtout dans les prix au m² publiés par les notaires une influence sur la valeur du bien, tout récemment, depuis 2019/2020. Pourquoi ?

Tout simplement parce que les agents immobiliers minimisent largement son intérêt, alors que plus ce DPE est mauvais (F ou G) plus il impacte l’environnement et nécessite de gros travaux. Il aura fallu toutefois une quinzaine d’années pour que les clients en prennent réellement conscience !

Bien souvent, les points les plus déterminants dans le coût d’un bien immobilier pour l’agent se concentrent sur les travaux de redistribution des pièces (murs porteurs ou non), la réalisation d’une cuisine aménagée ou l’ajout d’une salle de bains.

Pourtant d’autres points ne sont pas à négliger dans l’acquisition d’un bien, comme la teneur en plomb, la présence d’amiante (surtout en toiture), la conformité de l’assainissement, la quantité en argile dans le sol du terrain ou le risque radon. Des éléments qui sont souvent balayés d’un revers de la main, alors qu’ils sont primordiaux pour la santé et la sécurité

A propos des travaux de rénovation énergétique, si certains agents vont vous conseiller de l’isolation en combles, de changer les fenêtres et le mode de chauffage, peu sont compétents pour vous conseiller sur les bons travaux à réaliser ou, tout au moins, vous mettre en contact avec les bons interlocuteurs pour vous conseiller les bonnes solutions et bons matériaux en fonction du type de bien. 

Certains auront la décence de vous parler des aides à votre disposition pour financer ces travaux en omettant de vous préciser qu’elles sont conditionnées à des niveaux de revenus et de performances.

Tout ceci pourrait être anticipé avec le vendeur, histoire de lui faire prendre conscience de la valeur des travaux à réaliser, mais on préfère souvent éviter le sujet pour ne pas perdre le mandat !

Le manque d’intérêt général pour la protection de la planète

Il est facile de comprendre que pour un agent immobilier, ces considérations environnementales sont plus un frein pour la vente et la valorisation du bien (donc des frais d’agence) qu’un plus pour la vente.  

Et ce qui est flagrant quand on fait un tour sur les sites web des grandes enseignes de l’immobilier, c’est qu’aucun d’entre eux n’a la moindre attention pour une démarche environnementale quelle qu’elle soit. 

Ah non, j’exagère un peu. Un syndicat de la profession et quelques agences se sont engagés à se former à la rénovation énergétique (programme Actimmo), présentant une carence en la matière. Cela reste aujourd’hui très marginal et on peut s’interroger sur la qualité de la formation proposée par rapport à la hauteur des enjeux.

Car cela suffit-il à faire des agences vertueuses ? Certainement pas !

Qui, parmi ces agences ou promoteurs, se préoccupe de l’amélioration de son propre bilan carbone ?

Il y aurait pourtant là aussi beaucoup à faire : réduction des consommations d’énergie et déchets en agence, véhicules moins polluants (la profession est assez peu regardante à ce niveau), élimination des publicités papier, … 

Qui anticipe les DPE pour faire des estimations de travaux de rénovation énergétique ?

Pour changer des fenêtres ou une toiture, peut-être mais certainement pour une rénovation globale avec des matériaux écologiques, sans parler des aides qui pourraient financer ces travaux. 

Qui s’intéresse aux nouveaux marchés que sont les habitats groupés ou les écolieux ?

Il y a peu de chance que les agents aient connaissance des réglementations en la matière. 

Et pourtant il est possible à la filière immobilière de faire sa part

Quand on s’intéresse un peu à l’économie d’entreprise, on voit de nombreux exemples de filières qui avancent pas à pas vers la transition écologique. Il reste encore quelques brebis galeuses dans les domaines des services (banque, intérim, …), de l’artisanat (mécanique, alimentaire, …), du transport (aviation, routier, …), ou de l’industrie mais un des plus flagrants, pour son manque d’attention sur le sujet, reste le secteur de l’immobilier.

Ces acteurs de l’immobilier peuvent pourtant aussi contribuer à la préservation de l’environnement. Pour y parvenir, il va leur falloir faire leur révolution et admettre que leur métier n’a pas qu’une vocation à générer de la commission, mais aussi du conseil, du conseil de bon sens, pas celui qui va dans le sens de l’optimisation fiscale ou du placement du bon père de famille. 

On a un peu l’impression que ce secteur est à mille lieux des considérations écologiques, qui leur semblent être contradictoires avec leur business. Un bel exemple pour une profession qui a beaucoup de similitudes et de complémentarités est celui des architectes. Il y a encore 10 ans, seuls quelques marginaux osaient s’intéresser à l’éco-construction, à la réalisation d’habitats groupés ou la rénovation écologique. Aujourd’hui, ils sont des milliers à s’y mettre, notamment via le manifeste pour une frugalité heureuse et créative, en se formant, et même en affichant fièrement leurs valeurs.

Il ne faut pas avoir honte de ses engagements, en les revendiquant, car aujourd’hui la prise de conscience chez le consommateur est là, démultipliée par la crise sanitaire. Et ceux qui n’auront pas pris le train en marche pourraient soit se retrouver en wagon de queue ou, pire encore, sur le quai ! 

Crédits imagesFrank WinklerWalkersskGerd AltmannNattanan Kanchanaprat de Pixabay

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Pascal Faucompré
Editeur et Rédacteur en chef de Build Green, le média participatif sur l'habitat écologique et pertinent. Passionné par le sujet de l’éco-construction depuis 2010. Également animateur de nombreux réseaux sociaux depuis 2011 et d'une revue de web sur : Scoop.it

2 réflexions sur “Pourquoi le secteur immobilier est-il le (plus) mauvais élève de la transition écologique ?

  1. Bonjour, je bondis a la lecture de cet article ou encore une fois les bonnes âmes écologiques ne veulent pas entendre qu’écologie rime avec social. En quoi faire dévaluer le prix des maisons artificiellement par des lois va profiter à l’écologie .A part plonger dans la misère des retraités qui comptaient revendre leur maison familiale qu’ils n’auront plus les moyens d’entretenir pour une maison répondant plus a leurs besoin et éventuellement pouvoir mettre le pieds à leurs « Tanguy » . aujourd’hui rénover une maison coute extrêmement cher et non rentable pour un retraité qui quand il etait actif avait toutes les chances d’être dans la catégorie des classes dites moyennes donc ne beneficiant pas des sois disant « aides » gouvernementales .Alors la je dis ras le bol de tous ces gens qui decident pour les autres ce qui est meilleur pour eux quelquesoit le pretexte

    • Bonjour Bill,
      Merci de contribuer au débat.
      Sur l’aspect social de l’écologie, c’est manquer considérablement de culture que de le dissocier de l’écologie. C’est un fondamental !
      Il ne faut pas confondre social et patrimoine personnel, ce qui en l’occurence est la problématique des séniors.
      Et je connais parfaitement le sujet pour en discuter régulièrement avec mes clients.
      Quand je parle de spéculation sur les biens anciens, je pointe du doigt ceux dont l’efficacité énergétique, point crucial dans la protection de l’environnement, est très mauvais et qu’on se permet de mettre en vente à des prix exhorbitants. Ceux-ci se retrouvent souvent sur le marché lors d’une succession. Mais l’appât du gain des héritiers prend le dessus. En spéculant ainsi, on limite ainsi la possibilité aux acquéreurs de faire les travaux nécessaires à leurs performances thermiques.
      Par ailleurs, les classes moyennes ont préféré privilégier ces vingt dernières années les voyages (à l’étranger et en avion !) plutôt que le confort de leurs logements. Normal donc qu’ils se retrouvent avec des logements au mauvais DPE. Et contrairement à ce que vous dites les aides existent depuis une dizaine d’années pour les classes moyennes. Il faut juste se renseigner.

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