Pour gérer un habitat participatif, certains pourraient être tentés par la simplicité du statut juridique de l’Association. Quels sont les avantages et risques ? Explications…
Dans une démarche d’habitat participatif l’achat et la gestion de biens immobiliers par une association “loi 1901” (c’est à dire une association s’inscrivant dans le cadre de la loi du 1er juillet 1901 relative au contrat d’association, complétée par le décret du 16 août 1901) est légal si cette démarche d’habitat participatif est bien inscrite dans l’objet social de l’association.
Une grande liberté est laissée par la loi dans l’écriture des statuts (éventuellement complétés par d’autres documents comme un règlement intérieur, une charte, un glossaire ou un manuel de gestion), ce qui laisse la possibilité d’y inclure :
- une procédure d’agrément des candidats à l’adhésion
- plusieurs collèges d’adhérents (habitants, sympathisants…)
- un montant de cotisation librement défini pour chaque collège d’adhérents
- le principe démocratique “1 personne = 1 voix” dans les prises de décision et les élections internes
- une majorité plus importante que la majorité simple pour les prises de décision, voir l’unanimité des voix, sachant qu’il est possible de prévoir différentes majorités nécessaires pour différents types de prise de décision
- un conseil d’administration, éventuellement complété par un bureau et/ou un conseil de surveillance, ce ou ces organes pouvant avoir un fonctionnement collégial (il est donc possible d’avoir plusieurs co-présidents)
- de limiter les pouvoirs des membres du conseil d’administration et du bureau et d’instaurer une rotation dans ces postes (mandats courts, non-renouvelables ou renouvelables un certain nombre de fois)
L’association, courante lors de la constitution d’un groupe de personnes souhaitant mener un projet d’habitat participatif, est très rarement gardée lors de l’achat, de la construction et de la gestion d’un bien immobilier.
Ceci s’explique par :
1° Le fait que les dons à l’association ne sont pas remboursables et que les adhérents ne peuvent posséder de parts sociales dans une association ni en tirer de bénéfices, ce qui limite drastiquement l’intéressement financier des adhérents dans une association.
Il est par contre possible de rembourser les cotisations ce qui peut permettre de rembourser à l’adhérent partant la fraction acquisitive comprise dans la ou les cotisations qu’il a réglé à l’association. Ce remboursement peut être soumis à autorisation (par le conseil d’administration ou l’assemblée générale) et peut aussi être indexée (par exemple sur l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE).
Ce mécanisme permet également d’empêcher toute spéculation immobilière dans l’ensemble immobilier géré par l’association.
Ces cotisations doivent être distinguées des redevances que peuvent régler des adhérents habitant dans l’ensemble immobilier géré par l’association, non remboursables et correspondant aux charges de cet ensemble immobilier (taxes foncières, eau, électricité…).
Il est également possible de formaliser entre tout adhérent et l’association un contrat d’apport avec droit de reprise, permettant à l’adhérent d’apporter temporairement à l’association un apport en numéraire ou en nature (le contrat pouvant prévoir un délai avant la reprise de l’apport par l’adhérent ainsi qu’une clause résolutoire prévoyant que si certaines conditions se réalisent l’apport est résilié). Cet apport doit être différent d’une vente, d’un prêt ou d’un don : il doit être fait sans contrepartie matérielle ou financière pour l’adhérent mais celui-ci doit bénéficier d’une contrepartie non matérielle (comme un siège au conseil d’administration de l’association).
2° Il est illégal de contraindre un adhérent à rester dans l’association, ce qui empêche de contrôler les sorties des membres hors de l’organisation.
3° Les banques et les assurances sont très réticentes à conclure avec une association des prêts et des contrats d’assurance pour la création d’un habitat participatif, estimant en général avoir trop peu de garanties.
Les partenaires institutionnels (organismes HLM, collectivités…) sont également frileux vis-à-vis des associations, se méfiant de l’entre-soi qui peut s’y former.
Ceci est un extrait du livre « Guide juridique pour les habitats participatifs » de Joris Danthon disponible ici.
Crédits photos : Juan Diego de Pixabay
